Przeznaczenie nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek

Sporne w sprawie było, czy wspólnota mieszkaniowa (właściciele lokali w drodze stosownej uchwały) może swobodnie decydować (większością głosów liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej) o przekazaniu powstałej nadwyżki, np. na fundusz remontowy, czy też przeciwnie - istnieje obowiązek rozliczenia tak powstałej nadwyżki poprzez jej wypłatę na rzecz właścicieli lokali (proporcjonalnie do wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej), zgodnie z brzmieniem art. 12 ust. 2 ustawy.

Wskazać należy na dwa kierunki orzecznicze w tym przedmiocie. W jednym z nich wskazuje się, że wspólnota mieszkaniowa nie ma możliwości swobodnego dysponowania nadwyżką środków przekazanych na koszty zarządu nieruchomością wspólną i ma obowiązek jej proporcjonalnego zwrotu właścicielom lokali (zob. np. wyrok SA w Szczecinie z dnia 18 czerwca 2008 r., I ACa 119/08; wyrok SA w Łodzi z dnia 29 kwietnia 2014 r., I ACa 1382/13. Niemniej Sąd Apelacyjny za zasadne uznaje stanowisko, zgodnie z którym, wspólnota mieszkaniowa ma prawo swobodnie dysponować nadwyżką środków przekazanych na koszty zarządu nieruchomością wspólną i decydować o jej przeznaczeniu. Przykładowo, w wyroku z dnia 26 stycznia 2011 r. (II CSK 358/10) Sąd Najwyższy wskazał, że dopuszczalne jest przeznaczenie - na podstawie uchwały właścicieli lokali - nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu (art. 15 ust. 1 u.w.l.) na zasilenie funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli suma zaliczek uiszczonych przez właścicieli lokali przekraczała poniesione w danym roku koszty zarządu nieruchomością wspólną, właściciele lokali mogą podjąć uchwałę o rozliczeniu nadwyżki przez zaliczenie jej na poczet przyszłych wydatków na koszty zarządu, przez zwrot właścicielom lokali lub w inny sposób. Ponieważ wspólnota mieszkaniowa ma ustawowo przyznaną zdolność prawną i może posiadać własny majątek, odrębny od majątków właścicieli lokali, nie można przyjmować, jakoby nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu nieruchomością wspólną należały w dalszym ciągu do majątków właścicieli lokali, a nie do majątku wspólnoty mieszkaniowej.

O ile zatem sam obowiązek rozliczenia nadwyżki nie budzi wątpliwości, o tyle rozliczenie to może nastąpić w różny sposób (a nie tylko przez zwrot właścicielom lokali), o którym to sposobie każdorazowo decyduje wspólnota mieszkaniowa. Przeznaczenie nadwyżki z tytułu uiszczonych zaliczek na koszty zarządu np. na zasilenie funduszu remontowego wspólnoty pozwala uniknąć zwracania poszczególnym jej członkom niewielkich zazwyczaj kwot pieniężnych, które w nieodległej przyszłości mogą okazać się potrzebne na pokrycie nieprzewidzianych wydatków.

Analogiczny pogląd został wyrażony np. w: wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r. (V CSK 133/08), wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 2 października 2009 r. (I ACa 514/09), wyroku Sąd Apelacyjny w Szczecnie z dnia 10 lutego 2016 r. (I ACa 434/15), wyrokach Sąd Apelacyjny w Warszawie z dnia 9 września 2015 r. (VI ACa 1244/14) i z dnia 22 lutego 2017 r. (VI ACa 1987/15), Trzeba podkreślić, że z faktu, iż art. 15 ust. 1 u.w.l. ustanawia obowiązek właścicieli wnoszenia opłat w określonej formie, nie wypływa zakaz podejmowania przez tychże właścicieli uchwał, mocą których zaliczki, które nie zostały wykorzystane na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zostaną przeznaczone na inny cel. Skoro zaliczki wchodzą do majątku wspólnoty mieszkaniowej, to jest ona uprawniona do podejmowania decyzji w zakresie przeznaczenia majątku na określony cel związany z nieruchomością, co oznacza, że Wspólnota nie miała zatem obowiązku zwracać w niniejszej sprawie nadwyżki zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną poszczególnym właścicielom.

Nadto zaliczki uiszczane przez właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu wspólną nieruchomością przez wspólnotę mieszkaniową (art. 14 i art. 15 ust. 1 u.w.l.) stanowią przychód tej wspólnoty w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (por. wyrok NSA z dnia 28 stycznia 2009 r., II FSK 1508/07), co również świadczy o zasadności przyjętego stanowiska w zakresie ich rozliczania.

Podniesiony w apelacji zarzut naruszenia art. 12 i 15 u.w.l. należał zatem ocenić jako niezasadny.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 12 kwietnia 2018 r., VI ACa 1822/16

Standard: 24249 (pełna treść orzeczenia)