Współwłasność przymusowa instalacji grzewczej; odłączenie się od instalacji
Współwłasność przymusowa w ustawie o własności lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.) Zaskarżalność uchwał wspólnoty w sądowej praktyce
Żeby zobaczyć pełną treść należy się zalogować i wykupić dostęp.
Zdaniem Sądu Okręgowego, nie jest sprzecznym z zasadami współżycia społecznego partycypowanie przez właścicieli lokali mających indywidualne systemy ogrzewania w kosztach ogrzewania części wspólnych. Sąd Okręgowy podziela stanowisko Sądu I instancji, iż nawet, jeśli by przyjąć, że Spółdzielnia naraziła pozwanych na koszty przebudowy instalacji grzewczej, to pozwani przez prawie 5 lat nie ponosili żadnych kosztów związanych z ogrzewaniem olejowym, a jedynie niższe wydatki na ogrzewanie węglowe, co zrekompensowało inwestycję w znacznej części.
Należy zauważyć, że okoliczności mające świadczyć o braku obowiązku poniesienia dochodzonych należności, wynikają z odłączenia się od istniejącej instalacji c.o. wobec zainstalowania indywidualnych instalacji ogrzewania. Zarzut ten jest nietrafny, bowiem przytoczone okoliczności nie mogą stanowić podstawy do nieuczestniczenia przez pozwanych w kosztach ogrzewania części wspólnych. Należy również zaznaczyć, iż w budynku znajduje się także 8 lokali, które korzystają z ogrzewania olejowego i obciążenie ich w 100 % kosztami tej instalacji byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
Sąd Okręgowy w pełni podziela stanowisko Sądu I instancji dotyczące obowiązku ponoszenia przez pozwanych kosztów związanych z nieruchomością wspólną. Pogląd ten znajduje uzasadnienie w art. 4 ust. 2 i 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które regulują obowiązki właścicieli lokali będących i niebędących członkami spółdzielni, uczestnictwa w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, nieruchomości wspólnych oraz mienia spółdzielni.
Instalacja grzewcza jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do ogrzewania lokali, lecz z urządzeń takich korzystają również właściciele lokali w ten sposób, że ogrzewane są przynajmniej częściowo wspólne części budynku, do których zaliczyć można nie tylko najbliższe otoczenie lokalu, klatkę schodową, ale również pomieszczenia kotłowni czy też całą instalację grzewczą olejową. Ponadto należy zaznaczyć, iż pozwani zobowiązani są do partycypowania w kosztach nie tylko związanych z ich lokalem, ale także do pokrywania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnych, mienia Spółdzielni, które przeznaczone są do wspólnego korzystania.
Zasadnie Sąd I instancji przyjął, iż instalacja olejowa c.o. stanowi przedmiot współwłasności, objętej dyspozycją art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i w związku z tym, właściciele lokali, którzy korzystają z indywidualnego ogrzewania są obowiązani partycypować w części kosztów związanych z kosztami utrzymania części wspólnych i mienia Spółdzielni.
Przepis art. 4 ust. 8 w/w ustawy stanowi, że członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, oraz właściciele niebędący członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku wystąpienia na drogę sądową ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni.
Wyrok SO w Kielcach z dnia 19 marca 2015 r., II Ca 130/15
Standard: 55219 (pełna treść orzeczenia)
Orzecznictwo przyjęło, że cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. Korzystają z niego wszyscy właściciele lokali w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest zarówno do przedmiotu ich własności (lokalu), jak i do wszystkich wspólnych części budynku. Innymi słowy, w podanej wyżej sytuacji składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach (zob. uchwała SN z dnia 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97)
Wskazane urządzenia, jako nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, stają się elementem nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy, z której właściciele lokali zobowiązani są korzystać w sposób nieutrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust. 1 ustawy).
Wyrok SA w Łodzi z dnia 11 lutego 2014 r., I ACa 506/13
Standard: 10310 (pełna treść orzeczenia)
Tzw. współwłasnością przymusową objęta jest także instalacja grzewcza. Wskazuje się, że instalacja grzewcza jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z urządzeń takich korzystają bowiem wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku.
Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Przy takim założeniu Sąd Najwyższy w uchwale z 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97 stwierdził, że po wejściu w życie ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania.
Konsekwencją zaliczenia sieci centralnego ogrzewania do części wspólnych nieruchomości jest to, że koszty jej eksploatacji należą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 pkt 2 ustawy o własności lokali). Co do zasady, zgodnie z art. 12 ust. 2 i 13 ust. 1 tej ustawy właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w tym koszty zarządu w stosunku do ich udziałów. Z cytowanej wyżej uchwały Sądu Najwyższego wynika, że właściciele lokali mogą wyrazić zgodę na odłączenie lokalu (lub więcej lokali) od wspólnej i jednolitej instalacji c.o. i zainstalowanie w nim innego systemu ogrzewania. W konsekwencji jej wyrażenia właściciele lokali utraciliby definitywnie prawo do późniejszego podejmowania kolejnych uchwał w przedmiocie sposobu rozliczenia ilości ciepła dostarczanego do tego lokalu. W granicach zakreślonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy (art. 140 k.c.).
Jak wynika z przepisu art. 22 ustawy o własności lokali podejmowanie uchwał odnosi się do czynności zarządu nieruchomością wspólną przekraczających zakres zwykłego zarządu, nie może natomiast dotyczyć kwestii związanych z korzystaniem przez poszczególnych właścicieli z ich lokali (por. także wyrok SN z 03.04.2009 r., II CSK 600/08. Koszty energii cieplnej dostarczonej do takiego lokalu przestałyby być kosztami zarządu.
Wyrok SA w Białymstoku z dnia 14 września 2012 r., I ACa 344/12
Standard: 23345 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 54193 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 52641 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 24037 (pełna treść orzeczenia)