Pełnomocnictwo procesowe zarządcy wspólnoty (reprezentacja wspólnoty przed sądem przez zarządcę)

W orzecznictwie sądowym odnoszącym się do możliwości reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej przez zarządcę ustanowionego na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali dominującym jest pogląd, że jedynie wyraźne udzielenie pełnomocnictwa w umowie o oddaniu nieruchomości w zarządzanie lub w odrębnej uchwale wspólnoty upoważnia zarządcę do reprezentacji wspólnoty (por. uchwała SN z 21 stycznia 2009 r., sygn. akt III CZP 129/08, wyrok SA w Białymstoku z 5 kwietnia 2013 r., I ACa 824/12, postanowienie SA w Katowicach z 31 maja 2006 r., I ACa 290/06).

Zarządca nie może reprezentować wspólnoty przed sądem, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem wspólnoty lub stosownym upoważnieniem wynikającym z umowy o określenie zarządu bądź z uchwały o zmianie tej umowy.

W orzecznictwie sądowym ugruntowane jest stanowisko, podzielane przez Sąd Apelacyjny, że nie ma podstaw do stosowania art. 21 ust. 1 WłLokU do określenia kompetencji zarządcy, któremu powierzono zarząd na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy. Uprawnienie zarządu w znaczeniu podmiotowym do reprezentowania wspólnoty płynie z samej uchwały powołującej ten organ i znajduje uzasadnienie w teorii organów osoby prawnej (art. 38 w związku z art. 331 § 1 KC), podczas gdy zarządca w rozumieniu art. 18 ustawy o własności lokali jest tylko przedstawicielem wspólnoty i dla umocowania do działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa (art. 96 KC oraz art. 86 i 87 KPC).

Ponadto w art. 33 WłLokU zawierającym odesłanie do przepisów regulujących zarząd nieruchomością wspólną, w tym do art. 21 ust. 1, mowa jest o reprezentacji wspólnoty przy dokonywaniu czynności materialnoprawnych, nie dotyczy on natomiast przedstawicielstwa procesowego. Niezależnie od tego, z przepisu wynika jedynie, że zakres upoważnienia zarządcy do działania w imieniu wspólnoty obejmuje tylko sprawy zwykłego zarządu, samo jednak upoważnienie musi wynikać z umowy lub uchwały. Oznacza to, że w braku stosownych postanowień umowy lub uchwały nie można przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 i art. 33 określić zakresu umocowania zarządcy. W konsekwencji przyjmuje się, że reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną lub w uchwale wspólnoty o zmianie tej umowy z zachowaniem formy przewidzianej art. 18 ust. 2a WłLokU (tak, SN w uchwale z dnia 21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08).

Sąd Apelacyjny w pełni podzielając to stanowisko w konsekwencji przyjmuje, że zarządca pozwanej Wspólnoty nie był uprawniony do udzielenia dalszego pełnomocnictwa procesowego w niniejszej sprawie, a zatem występujący w niniejszej sprawie pełnomocnik nie był należycie umocowany, co skutkuje stwierdzeniem nieważności postępowania prowadzonego przed Sądem Okręgowym z udziałem nienależycie umocowanego pełnomocnika, zniesienie postępowania w sprawie i przekazanie jej do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach procesu za obie instancje (art. 386 § 2 KPC).

Wyrok SA w Białymstoku z dnia 26 maja 2017 r., I ACa 1035/16

Standard: 10317 (pełna treść orzeczenia)