Swoboda właścicieli lokali w określeniu w umowie lub uchwale sposobu zarządu nieruchomością (art. 18 u.w.l.)

Swoboda, jaką ustawa pozostawia właścicielom lokali w kształtowaniu zasad zarządu umownego, jest niezwykle duża. Jedyne wymaganie w tym zakresie, wyrażone w art. 18 ust. 1 u.w.l. odnosi się do możliwości powierzenia zarządu umownego osobie fizycznej lub osobie prawnej. Zakres czynności, które w imieniu wspólnoty mieszkaniowej mogą być dokonywane przez umownego zarządcę pozostawiony jest już swobodzie właścicieli (por. R. Dziczek, Własność lokali, Warszawa 2016, s. 194).

Umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną może regulować procedury powoływania i odwoływania organów, sposób reprezentacji wspólnoty, szczególne zasady głosowania nad uchwałami (np. według zasady jeden właściciel jedne głos) i wówczas uprawnione jest określanie jej mianem statutu. Nie wyklucza się również ustalenia w tej umowie wynagrodzenia zarządcy (por. E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz. Warszawa 2016, s. 405).

Przytoczone poglądy Sąd Apelacyjny podziela, opowiadając się za szeroką autonomią właścicieli lokali w kształtowaniu zasad zarządu nieruchomością wspólną.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 15 marca 2018 r., I ACa 2212/16

Standard: 24271

Zgodnie z przepisem art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892), właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Użyte w powołanym przepisie określenie „sposób zarządu” odnosi się do jego formy tj. do umownego sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Nie chodzi tu o enumeratywne wskazanie czynności, jakie w ramach zarządu może podejmować zarządca.

Przyjęcie umownego sposobu zarządzania nieruchomością wspólną wymaga zawarcia przez wszystkich właścicieli lokali umowy w formie aktu notarialnego bądź też podjęcia stosownej uchwały. Od wskazanej wyżej umowy należy odróżnić umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną zawartą między wspólnotą mieszkaniową a zarządcą. Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną jest to umowa zbliżona do umowy zlecenia, co do której odpowiednie zastosowanie znajdą przepisy o zleceniu.

Wyrok SA w Łodzi z dnia 22 maja 2017 r., I ACa 1434/16

Standard: 10580 (pełna treść orzeczenia)