Cesja wierzytelności o zapłatę czynszu w razie zbycia rzeczy najętej
Zbycie rzeczy najętej (wstąpienie w stosunek najmu na podstawie art. 678 k.c.) Czynsz w umowie najmu
Art. 678 § 1 k.c. nie jest podstawą do objęcia nabywcy wynajmowanej nieruchomości skutkami umowy cesji wierzytelności o zapłatę płatnego okresowo czynszu zawartej przez poprzedniego właściciela takiej nieruchomości.
Po sprzedaży przez wynajmującego – cedenta wynajętej nieruchomości cesjonariusz z umowy przelewu wierzytelności o zapłatę płatnego okresowo czynszu nie może domagać się od najemcy, aby świadczył czynsz na jego rzecz.
Najem jest stosunkiem obligacyjnym, ale na tyle związanym z rzeczą, której dotyczy, że ustawodawca połączył z jej zbyciem konsekwencje w postaci wstąpienia nabywcy w miejsce dotychczasowego wynajmującego. Tego rodzaju następstwo prawne po stronie wynajmującego – niebędące konsekwencją przelewu wierzytelności i przejęcia długu (por. wyrok SN z 23 listopada 2005 r., II CK 232/05), lecz czynności o skutkach rzeczowoprawnych w relacji między dotychczasowym właścicielem rzeczy najętej i jej nabywcą, w której dokonaniu najemca nie uczestniczy - ustawodawca przewidział w art. 678 § 1 KC Jest to przepis szczególny, adresowany do stron umowy najmu, ale nawet pomiędzy nimi niebędący podstawą wstąpienia nabywcy rzeczy we wszystkie stosunki prawne, jakie w związku z umową najmu mogły zaistnieć między wynajmującym i najemcą (por. wyroki SN z 11 sierpnia 1998 r., II CKN 861/97, z 5 marca 2008 r., V CSK 418/07).
Jego działanie tym bardziej nie może rozciągać się na stosunki prawne byłego wynajmującego z osobami trzecimi powstałe w okresie, gdy korzystał jeszcze z tego statusu, nawet jeśli pozostawały one w związku z umową najmu, którą zawarł. Jeśli zatem wynajmujący dokonał przelewu wierzytelności o zapłatę czynszu płatnego okresowo i w przyszłości, to zbycie przez niego przedmiotu najmu nie powoduje wstąpienia nabywcy wynajętej rzeczy poza umową najmu także w umowę przelewu wierzytelności, która łączy zbywcę rzeczy z inną osobą niż najemca. Tego rodzaju działanie wynajmującego powoduje natomiast, że niemożliwe staje się wykonywanie umowy przelewu wierzytelności o zapłatę czynszu, którą zawarł z osobą trzecią, gdyż te elementy stanu faktycznego, od których zaistnienia zależy ostateczne ukonstytuowanie wierzytelności dotychczas przyszłej po zbyciu przedmiotu najmu realizują się na korzyść innej osoby niż cedent i cesjonariusz, a to ze względu na wejście do majątku tej innej osoby uprawnienia do pobierania wynagrodzenia w zamian za udostępnienie rzeczy do korzystania.
Wejście nabywcy rzeczy wynajętej także w rolę cedenta w umowie przelewu wierzytelności o zapłatę czynszu najmu, zawartej przez poprzedniego wynajmującego musiałoby się dokonać osobnym aktem woli, a o złożeniu oświadczeń prowadzących do takich skutków nie ma mowy w ustalonych w sprawie okolicznościach. Przeciwnie, z ustaleń wynika, że powód zwolnił na korzyść nabywcy wynajmowanej nieruchomości zabezpieczenia hipoteczne dotyczące tej samej wierzytelności kredytowej, którą zabezpieczał także przelew wierzytelności o zapłatę czynszu. Nie ma w nich też mowy o tym, żeby powód choćby poinformował nabywcę nieruchomości, że zbywca przelał na jego rzecz wierzytelność o zapłatę czynszu za najem lokalu na nieruchomości, a powód wywodzi z przelewu skutki, którymi miałby być objęty także nabywca nieruchomości, co ten zaakceptował.
Wyrok SN z dnia 15 lutego 2018 r., I CSK 472/17
Standard: 23421 (pełna treść orzeczenia)