Zaskarżenie uchwały o wykonaniu placu zabaw
Zaskarżalność uchwał wspólnoty w sądowej praktyce
Żaden przepis prawa, w szczególności art. 22 u.w.l., nie wyklucza a limine prawa wspólnoty do określenia w drodze uchwały sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Brak jest w ocenie Sądu Apelacyjnego wystarczających podstaw jurydycznych, aby różnicować w tym zakresie sytuację członków wspólnoty i "zwykłych" współwłaścicieli nieruchomości, którym orzecznictwo i doktryna uprawnienie takie przyznaje na podst. art. 206 k.c. W tym kontekście nie sposób zgodzić się z apelacją co do tego, że już samo uzależnienie możliwości korzystania z placu zabaw od zgody wspólnoty wyrażonej w formie uchwały, jest sprzeczne z prawem. Na pewno rozwiązanie takie nie koliduje z art. 12 ust. 1 u.w.l. Nie ma przy tym potrzeby sięgania do art. 206 k.c., w sytuacji gdy powoływany art. 12 ust. 1 u.w.l. wraz z art. 13 ust. 1 u.w.l. autonomicznie regulują zagadnienia współkorzystania z nieruchomości wspólnej.
Powód powołując się na swoje prawo do korzystania z rzeczy wspólnej przewidziane w art. 12 ust. 1 u.w.l., zdaje się nie dostrzegać, że doznaje ono ograniczenia dwojakiego rodzaju. Po pierwsze, korzystanie z nieruchomości czy jej części odbywać może się wyłącznie w zgodzie z jej przeznaczeniem.
W okolicznościach rozpoznawanej sprawy trudno byłoby natomiast, pozostając w zgodzie z zasadami doświadczenia życiowego, przyjąć, że normalnym przeznaczeniem placu zabaw urządzonego na nieruchomości wspólnej jest wykorzystanie go dla potrzeb przedszkola. Po wtóre, zgodnie z art. 13 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu jest obowiązany korzystać z nieruchomości w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli. Tymczasem w łatwy sposób można wyobrazić sobie sytuację, w której korzystanie z placu zabaw na potrzeby przedszkola, utrudniałoby korzystanie z placu zabaw przez innych członków wspólnoty czy ich dzieci. Zauważyć w tym miejscu wypada, że zgodnie z uchwałą, "plac zabaw" obok zabawy ma także zapewniać mieszkańcom miejsce do odpoczynku, rekreacji i spędzania czasu wolnego. Co więcej, wykorzystywanie tej części nieruchomości wspólnej na potrzeby przedszkola mogłoby się także wiązać z ograniczeniem możliwości niezakłóconego nadmiernym hałasem korzystania z innych części tejże nieruchomości, a nawet poszczególnych lokali.
Nie można również zgodzić się z tym, że zaskarżona uchwała narusza interes powoda w sposób pozwalający na skuteczne zastosowanie art. 25 ust. 1 u.w.l. Interes, o którym mowa, nie może być interpretowany w oderwaniu od interesów wspólnoty oraz właścicieli innych lokali. Także oni bowiem mają prawo do swobodnego korzystania z placu zabaw, zgodnie z jego przeznaczeniem.
Wyrok SA w Krakowie z dnia 25 maja 2018 r., I ACa 1461/17
Standard: 24232 (pełna treść orzeczenia)
Wykonanie placu zabaw mieściło się w ramach możliwości finansowych Wspólnoty, albowiem w tym czasie dysponowała ona środkami w wysokości 10.000 zł, a na fundusz inwestycyjno- remontowy wpływały co miesiąc środki w kwocie 3000 zł, nie wymagało ani zaciągnięcia kredytu, ani też zwiększenia obciążeń finansowych poszczególnych właścicieli lokali, gdyż nie została zwiększona w związku z tym wysokość comiesięcznej zaliczki. Uchwała określała przy tym górny limit planowanych do wydatkowania na ten cel środków, a zarząd jednocześnie zobowiązywał się poszukiwać wykonawcy, który wykona planowany plac zabaw za niższą cenę. Podobny sposób realizowania inwestycji pozwana Wspólnota stosowała już we wcześniejszych latach i do chwili podjęcia zaskarżonej uchwały nie był on kwestionowany przez żadnego z właścicieli lokali. Zdaniem Sądu wykonanie inwestycji było uzasadnione potrzebami Wspólnoty zważywszy, że większość wśród właścicieli stanowiły rodziny z małymi dziećmi lub planujące dzieci w przyszłości, w pobliżu budynku Wspólnoty nie znajduje się bezspornie żaden plac zabaw, na którym mogłyby się bawić dzieci, zaś charakter wielorodzinny budynku, w którym wszak znajduje się 36 lokali mieszkalnych, oraz istnienie terenów zielonych, stanowiących wszak faktycznie już obecnie miejsce zabaw dzieci, uzasadniał w tym stanie urządzenie placu zabaw stosownie do dyspozycji przepisu §40 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75 poz. 690). Tym samym zdaniem Sądu zaskarżona uchwała nie naruszała zasad prawidłowego gospodarowania nieruchomością, ale też interesu powoda jako właściciela lokalu.
Przepis art.25 ustawy o własności lokali z całą pewnością nie służy ochronie subiektywnego interesu powoda wyrażanego przez niego jako prawo do ciszy i spokoju na terenie przyległym do budynku, utożsamianym przez niego z brakiem placu zabaw. Zważyć przy tym należy, że cytowany przepis §40 rozporządzenia w sposób dostateczny chroni w tym zakresie obiektywny interes powoda, albowiem określa minimalną odległość urządzeń od okien budynku, zaś same warunki terenowe przedmiotowej nieruchomości, zwłaszcza usytuowanie garażu podziemnego pozwalają na jednoznaczną ocenę, że nie jest możliwe ustalenie lokalizacji placu zabaw w odległości mniejszej niż ta wynikająca z przepisów prawa budowlanego. Interes powoda w żadnym zakresie nie sprzeciwia się interesowi innych właścicieli, bowiem jak wynika z planu zagospodarowania nieruchomości (mapa k 54) wielkość terenu rekreacyjnego wokół budynku pozwala na pogodzenie wszystkich właścicieli i na to, żeby każdy w zakresie formy rekreacji, którą wybiera mógł tą rekreację uprawiać. Nie może być tak, że grupa młodych rodzin jest zdominowana przez osoby nieposiadające dzieci (jak powód), które życzą sobie tylko z okien oglądać tereny zielone i uważają, że teren rekreacyjny to teren tylko i wyłącznie do pielęgnowania nasadzeń zielonych. Natomiast działaniem sprzecznym z prawem byłoby podjęcie przez Wspólnotę postulowanej przez powoda uchwały, która wyłączałaby go od obowiązku ponoszenia kosztów związanych z wykonaniem, a następnie z utrzymywaniem placu zabaw. Sąd podkreśla, że Wspólnota Mieszkaniowa stanowi swoistego rodzaju podmiot demokracji lokalnej, którego decyzje podejmowane są w trybie unormowanym w ustawie o własności lokali i najczęściej zapadają większością głosów. Wolę większości - o ile nie narusza ona prawa (w tym umowy właścicieli) oraz w sposób oczywisty zasad gospodarki czy uzasadnionego interesu jednostki, jak ma to miejsce w niniejszym wypadku, należy zatem uszanować. Kontestowanie zaś wszelkich decyzji podjętych wolą większości pozostaje w sprzeczności z dobrze pojętym interesem małej społeczności jaką stanowi wspólnota mieszkaniowa.
Wyrok SO w Jeleniej Górze z dnia 1 października 2015 r., I C 529/15
Standard: 23351 (pełna treść orzeczenia)