Zasada kauzalności umowy przeniesienia własności

Uznanie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i własności na wnioskodawcę za ważną, mimo niedołączenia do wniosku o wpis dokumentu potwierdzającego zgodę wierzycieli na przejęcie długu - w zamian za które nastąpiło przeniesienie tych praw - stanowi naruszenie art. 156 k.c. 

Postanowienie SN z dnia 22 czerwca 2017 r., III CSK 256/16

Standard: 64311 (pełna treść orzeczenia)

Art. 156 k.c. dotyczący umów ściśle rozporządzających (rzeczowych - por. wyrok SN z dnia 5 marca 2009 r., II CSK 484/08), wyraża zasadę kauzalności materialnej umowy przeniesienia własności, według której zobowiązanie do przeniesienia własności powinno istnieć w chwili zawarcia umowy przenoszącej własność. Brak przyczyny prawnej lub jej wadliwość powoduje nieważność czynności prawnej. 

Przepis ten nie określa zamkniętego katalogu umów zobowiązujących do przeniesienia własności ani innych zdarzeń, z których wynika takie zobowiązanie.

Niewątpliwie do kategorii umów zobowiązujących do przeniesienia własności należy zaliczyć umowy o charakterze zobowiązująco-rozporządzającym, wymienione w art. 155 § 1 k.c. - sprzedaży, zamiany, darowizny i przekazania nieruchomości. Jednakże również art. 155 § 1 k.c. oprócz tych umów wyszczególnia inną umowę zobowiązującą do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej. Z przepisu tego także nie wynika, aby ustawodawca ustanowił zamknięty katalog umów mogących być źródłem zobowiązania do przeniesienia własności, w tym nieruchomości.

Zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości może wynikać zarówno z umowy, do których cech istotnych należy zobowiązanie jednej z jej stron lub obu z nich do przeniesienia własności rzeczy, jak również z umów, których cechą istotną nie jest takie zobowiązanie, ale zostało zastrzeżone przez same strony. Znajduje to potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W szczególności w wyroku z dnia 3 lipca 2008 r., IV CSK 149/08 przyjęto, że porozumieniem przewidzianym w art. 453 k.c. (datio in solutum) można objąć także świadczenie polegające na przeniesieniu własności nieruchomości przez pożyczkodawcę w celu zwolnienia się z długu wynikającego z umowy pożyczki. Potwierdza to również orzecznictwo odnoszące się do wykorzystania przeniesienia własności nieruchomości w celu zabezpieczenia (por. wyrok z dnia 29 maja 2000 r., III CKN 246/00, z dnia 8 marca 2002 r., III CKN 748/00 oraz z dnia 13 maja 2011 r., V CSK 360/10).

Zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości może wynikać z dodatkowego porozumienia stron zawartego w umowie, do których elementów prawnie istotnych nie należy przeniesienie własności rzeczy. Może być świadczeniem, którego celem jest opłatność w zamian za uzyskanie innego świadczenia drugiej strony umowy.

Nie ma przeszkód, aby zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości mogło stanowić formę odpłatności dłużnika w zamian za zobowiązanie gwarancyjne przejemcy długu na podstawie umowy, o której mowa w art. 392 k.c., która może mieć charakter odpłatny.

Postanowienie SN z dnia 19 listopada 2015 r., IV CSK 9/15

Standard: 22611 (pełna treść orzeczenia)