Nieważność obciążenia hipoteką przez dłużnika nieruchomości po jej zajęciu (art. 930 § 3 k.p.c.)

Złożenie przez komornika wniosku o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji z nieruchomości nie stanowi przeszkody (art. 930 § 3 k.p.c.) do wpisu hipoteki umownej na tej nieruchomości na wniosek złożony wcześniej.

Według art. 930 § 3 k.p.c. (w brzmieniu obowiązującym przed dniem 20 lutego 2011 r. - art. 3 pkt 1 i 14 ustawy z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw Dz. U. Nr 131, poz. 1075), obciążenie przez dłużnika nieruchomości po jej zajęciu jest nieważne. O chwili zajęcia rozstrzygają postanowienia art. 925 k.p.c. Stosownie do treści art. 925 § 1 zdanie pierwsze k.p.c. w stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania, aby zapłacił dług. Poza okolicznościami, o których mowa w art. 925 § 2 k.p.c., w stosunku do dłużnika któremu nie doręczono wezwania oraz w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji z nieruchomości (art. 925 § 1 zdanie drugie k.p.c.).

Wniosek o wpis wszczęcia egzekucji z nieruchomości konkuruje z wnioskiem o wpis hipoteki dotyczącej tej nieruchomości, w tym znaczeniu, iż dokonanie wpisu ujawniającego wszczęcie egzekucji uniemożliwia dokonanie wpisu hipoteki będącego warunkiem jej powstania.

Postanowienie SN z dnia 19 stycznia 2012 r., IV CSK 218/11

Standard: 69511 (pełna treść orzeczenia)

Na skutek nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 172, poz. 1804), która weszła w życie z dniem 5 lutego 2005 r., dodano do art. 930 k.p.c. § 3, według którego obciążenie przez dłużnika nieruchomości po jej zajęciu jest nieważne.

W uchwale z dnia 28 kwietnia 2008 r., III CZP 15/08 Sąd Najwyższy przyjął, że przez obciążenie nieruchomości należy rozumieć ustanowienie prawa, które ogranicza prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego. Celem uregulowania zawartego w art. 930 § 3 k.p.c. – na co zwrócono uwagę w powołanej uchwale – jest uniemożliwienie dłużnikowi podjęcia czynności obciążających nieruchomość po jej zajęciu, wskutek których mogłyby zostać uszczuplone szanse zaspokojenia wierzycieli prowadzących egzekucję z nieruchomości.

Cel tego uregulowania jest widoczny w konfrontacji art. 930 § 3 k.p.c. z treścią art. 662 § 3 d.k.p.c., który posługiwał się pojęciem „zmiany stanu hipotecznego” oraz w miejsce obecnej sankcji nieważności czynności dłużnika obciążającej nieruchomość przewidywał jedynie sankcję „bezskuteczności” takiej czynności.

Obciążenie nieruchomości nie jest terminem jednoznacznym. Nie ulega wątpliwości, że jest nim ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych na zajętej nieruchomości, których istota polega na ograniczeniu prawa własności nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) na rzecz każdoczesnego właściciela innej (władnącej) nieruchomości lub określonej osoby. Sama treść przepisów odnoszących się do poszczególnych praw rzeczowych ograniczonych wprost stanowi, że obciążają one rzecz (por. art. 252, 285 § 1, art. 296 lub 3051 k.c.).

Przed dodaniem § 3 do art. 930 k.p.c. przyjmowano, że czynności dłużnika obciążające zajętą nieruchomość mieszczą się w pojęciu „rozporządzenia” nieruchomością, o którym stanowił art. 930 § 1 k.p.c. W uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 1998 r., I CKN 403/97 przyjęto, że rozporządzenie nieruchomością obejmuje nie tylko przeniesienie jej własności, ale także jej obciążenie ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Uchwała SN z dnia 16 września 2010 r., III CZP 50/10

Standard: 53449 (pełna treść orzeczenia)