Odpowiedzialność deliktowa wspólnoty mieszkaniowej

Z działalnością każdej jednostki organizacyjnej wiąże się także ryzyko wyrządzenia szkody lub krzywdy podmiotom trzecim na skutek bezprawnych działań tej jednostki. Nie budzi przy tym wątpliwości, że zarówno osoby prawne, jak i jednostki organizacyjne nie będące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, działają przez swoje organy (art. 38 k.c. w zw. z art. 33[1] § 1 k.c.).

W konsekwencji zarówno osoby prawne jak i jednostki organizacyjne określone w art. 33[1] § 1 k.c. ponoszą odpowiedzialność za działania swoich organów, choć w określonych przypadkach nie zwalnia to z odpowiedzialności osobistej także piastunów organów danego podmiotu (osoby prawnej lub jednostki). Żaden przepis ustawy nie wyłącza odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej za delikt, którego dopuścił się zarząd wspólnoty. Przeciwnie, przepis art. 416 k.c., który stanowi wprost, że osoba prawna jest obowiązana do naprawienia szkody wyrządzonej z winy jej organu, ma na podstawie art. 33[1] § 1 k.c. zastosowanie także do wspólnot mieszkaniowych.

Przypomnieć w tym miejscu trzeba, że odpowiedzialność na podstawie art. 24 k.c. jest w istocie odpowiedzialnością deliktową: odpowiedzialnością za szkodę niemajątkową (krzywdę) wyrządzoną bezprawnym działaniem naruszyciela, z tym że zmodyfikowane zostały przesłanki tej odpowiedzialności:

- dla aktualizacji roszczeń niemajątkowych (art. 24 § 1 k.c.) wystarczająca jest obiektywna bezprawność działania naruszyciela, zaś elementy subiektywny winy musi być wykazany dopiero w przypadku dochodzenia roszczeń majątkowych na podstawie art. 448 k.c. lub roszczeń odszkodowawczych na podstawie art. 415 i n. k.c. w zw. z art. 24 § 2 k.c.,

- domniemywa się, że naruszenie dóbr osobistych miało charakter bezprawny, a zatem to pozwany w procesie wykazuje brak bezprawności aby uwolnić się od odpowiedzialności,

- ponadto z istoty niemajątkowego charakteru roszczeń wskazanych w art. 24 § 1 k.c. wynika, że nie podlegają one przedawnieniu.

Przyjąć zatem należy, że wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność deliktową na równi z osobami prawnymi, w szczególności zaś odpowiada za naruszenie dóbr osobistych, którego dopuścił się jej zarząd działaniami podjętymi w ramach swoich uprawnień.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 12 kwietnia 2013 r., I ACa 1305/12

Standard: 20986 (pełna treść orzeczenia)