Obciążenie nieruchomości hipoteką na rzecz osoby trzeciej, wbrew umowie przedwstępnej

Respektując pogląd, zgodnie z którym sąd stwierdzając zawarcie umowy przyrzeczonej nie może jej bez zgody stron nadać innej treści niż ustalona w umowie przedwstępnej, wskazać trzeba równocześnie, że w pewnych sytuacjach orzeczenie zastępujące umowę przyrzeczoną może nie pokrywać się ściśle z treścią poszczególnych postanowień umowy przedwstępnej.

W postępowaniu sądowym, którego przedmiotem jest realizacja roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, sąd ustala treść tej umowy nie tylko na podstawie postanowień zawartych w umowie przedwstępnej, ale uzupełnia jej treść postanowieniami wynikającymi z przepisów dyspozytywnych, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów (wyrok SN z dnia 21 stycznia 2009 r., III CSK 268/08).

Umowa przyrzeczona musi, uwzględniać przepisy bezwzględnie obowiązujące (wyrok SN z dnia 24 listopada 2009 r., V CSK 163/09). Trafne w tym względzie jest odwołanie się przez Sąd Apelacyjny do bezwzględnego charakteru praw rzeczowych, skutecznych w stosunku do wszystkich podmiotów podlegających danemu prawu. Z praw tych wynika powszechny obowiązek nieczynienia czegokolwiek, co godziłoby w ich treść. W ścisłym związku z bezwzględnym charakterem praw rzeczowych pozostaje to, że są związane z rzeczą, a więc mogą być realizowane bez względu na to, kto aktualnie jest jej właścicielem. Prawom rzeczowym przysługuje pierwszeństwo przed prawami i roszczeniami osobistymi.

Jeżeli nieruchomość została obciążona hipoteką na rzecz osoby trzeciej, wbrew umowie przedwstępnej, to zobowiązany z umowy przedwstępnej (dłużnik) nie może bez zgody tej osoby (wierzyciela) przenieść jej własności na uprawnionego z umowy przedwstępnej bez obciążenia hipoteką. W razie podziału nieruchomości hipoteka dotychczas ją obciążająca utrzymuje się na wszystkich nieruchomościach utworzonych w drodze podziału (art. 76 ust. 1 u.k.w.h.) do czasu całkowitego wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności. Powstanie hipoteki łącznej na podstawie art. 76 ust. 1 u.k.w.h. nie stanowi zmiany dotychczasowej hipoteki, lecz jej przekształcenie, polegające na przystosowaniu zabezpieczenia do nowej sytuacji, jaka powstaje w wyniku podziału nieruchomości obciążonej (uchwała SN z dnia 14 lipca 1994 r., III CZP 85/94).

W razie założenia nowej księgi wieczystej dla części obciążonej nieruchomości, bądź przeniesienia części obciążonej nieruchomości do innej księgi wieczystej, sąd z urzędu przenosi do współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia, inne ciężary lub ograniczenia ciążące na nieruchomości (art. 76 ust. 1 u.k.w.h. i § 11 ust. 2 oporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122).

Bezzasadnie zarzuca skarżąca naruszenia przepisów art. 17 i 18 u.k.w.h., gdyż jak trafnie przyjął Sąd Apelacyjny kwestia, czy wpis prawa własności powódki w oparciu o wyrok zapadły w niniejszej sprawie nastąpi z obciążeniem tego prawa hipoteką łączną jest zagadnieniem prawa rzeczowego i nie należy do przedmiotu rozstrzygnięcia o żądaniu powódki lecz do postępowania wieczystoksięgowego.

Ubocznie jedynie pozostaje więc zauważyć, że ustanowiona w art. 17 u.k.w.h. zasada pierwszeństwa roszczenia ujawnionego w księdze wieczystej w stosunku do praw nabytych po jego ujawnieniu odnosi się tylko do praw nabytych w drodze czynności prawnych, nie ma więc zastawania do hipoteki przymusowej łącznej wpisywanej do nowoutworzonej księgi z urzędu.

Wyrok SN z dnia 30 marca 2011 r., III CSK 171/10

Standard: 20953 (pełna treść orzeczenia)