Ograniczenie w dostępie do światła słonecznego i spływ wód opadowych
Immisje (art. 144 k.c.)
W okolicznościach faktycznych sprawy nie ma wątpliwości co do faktu, że wybudowanie w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości powoda przez Spółdzielnię bloku mieszkalnego wywołało zakłócenia w użytkowaniu przez powoda jego działki z uwagi na spływ wód opadowych i ograniczenie w dostępie do światła słonecznego.
Fakt, że wielokondygnacyjny budynek Spółdzielni ma wysokość 15 m i wybudowany został w odległości zaledwie 3 m od działki powoda od strony zachodniej uzasadnia twierdzenie, że budynek ten ponad przeciętną miarę ogranicza nieruchomość powoda w dostępie do światła (immisja pośrednia).
Właściciele nieruchomości położonych na terenach miejskich muszą zawsze liczyć się z możliwością zmiany nasłonecznienia ich nieruchomości w miarę rozwoju budownictwa i zabudowy gruntów sąsiednich. Jednakże w sytuacji gdy wzniesienie budynku zakłóca ponad przeciętną miarę, korzystanie z nieruchomości sąsiedniej, właścicielowi takiej nieruchomości przysługuje roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 415 kc w zw. z art. 144 k.c. Roszczenie to przysługuje także wówczas gdy zabudowa nieruchomości sąsiedzkiej dokonana została na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej i zgodnie z tą decyzją. Bezprawność działania sprawcy nie odnosi się wówczas do wybudowania budynku, gdyż inwestycja została przeprowadzona zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym, lecz z faktem zakłócenia ponad przeciętną miarę korzystania z nieruchomości sąsiedniej.
Nie bez znaczenia dla uznania odpowiedzialności pozwanej Spółdzielni co do zasady jest także kwestia niewystarczającego odprowadzania wód opadowych z nieruchomości Spółdzielni w taki sposób, aby nie zakłócały one korzystania przez powoda z jego nieruchomości. Wprawdzie z ustaleń faktycznych wynika, że niebezpieczeństwo "przelewania się" opadów na nieruchomość powoda może mieć miejsce tylko w sytuacji intensywnych opadów, to stwierdzić należy, że także w naszych warunkach klimatycznych gwałtowne opady w okresie wiosna - lato zdarzają się coraz częściej i nie stanowią nadzwyczajnych zdarzeń meteorologicznych.
Wyrok SA w Lublinie z dnia 15 stycznia 2013 r., I ACa 614/11
Standard: 19928 (pełna treść orzeczenia)
Art. 144 k.c. wskazuje zasady korzystania z nieruchomości i ogranicza właściciela w jego swobodzie zakazując działań zakłócających ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Do takich działań należy także immisja pośrednia polegająca na tamowaniu przenikania światła czy powietrza na nieruchomość sąsiednią. Jak wielokrotnie wskazywał Sąd Najwyższy i co wprost wynika z omawianego przepisu, działanie takie jest niedozwolone jedynie wówczas, gdy zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, a więc jeżeli stopień tego zakłócenia przekracza zwykłą, przyjętą w stosunkach miejscowych, miarę (porównaj wyrok SN z dnia 14 listopada 1962 r. III CR 66/62).
Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i stosunki miejscowe zależą między innymi od miejsca położenia nieruchomości oraz czasu i sposobu korzystania z niej. W odniesieniu do nieruchomości miejskich słusznie Sąd Najwyższy wskazał w orzeczeniu z dnia 10 września 1960 r. IV CR 879/59, że ich właściciele muszą zawsze liczyć się z możliwością zmiany nasłonecznienia ich budynków w miarę rozwoju budownictwa i zabudowy gruntów sąsiednich, nie mogą więc dochodzić szkód spowodowanych zmniejszeniem nasłonecznienia ich budynków przez budynki sąsiadów, którzy zabudowali swe grunty zgodnie z przepisami prawa i nie naruszyli praw właścicieli gruntów sąsiednich.
Wyrok SN z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 191/08
Standard: 81596 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 30475