Pojęcia „pomieszczenie pomocnicze” i „pomieszczenie przynależne” (art. 2 ust. 2 i 4 u.w.l.)
Samodzielny lokal i pomieszczenia przynależne (art. 2 u.w.l.)
Użyte w ustawie o własności lokali pojęcia: „pomieszczenie pomocnicze” (art. 2 ust. 2) i „pomieszczenie przynależne” (art. 2 ust. 4), mogą być utożsamiane z instytucją części składowej w rozumieniu kodeksu cywilnego, aczkolwiek pojęcia te zostały skonstruowane dla celów tej ustawy. Należy jednak odróżniać pomieszczenie pomocnicze od pomieszczenia przynależnego. Pomieszczeniem pomocniczym jest pomieszczenie, które znajduje się w obrębie samodzielnego lokalu, zaś pomieszczenie przynależne może, lecz nie musi bezpośrednio przylegać do samodzielnego lokalu. Wystarczy bezpośredni związek funkcjonalny tego pomieszczenia z lokalem.
Brak pomieszczenia przynależnego zasadniczo nie dyskwalifikuje samodzielności lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 2 WłLokU, skoro jak wynika z art. 2 ust. 4 WłLokU, tego typu pomieszczenia mogą, ale nie muszą przynależeć do lokalu. Oczywiście można sobie teoretycznie wyobrazić samodzielny lokal niemieszkalny składający się z jednego pomieszczenia (głównego) oraz pomieszczenia przynależnego (spełniającego zarazem funkcję magazynu, czy zaplecza, względnie w którym znajduje się węzeł sanitarny, dla obsługi tego lokalu) w rozumieniu art. 2 ust. 4 WłLokU, bez którego lokal składający się tylko z pomieszczenia głównego traci przymiot samodzielności lokalu o innym niż mieszkalne przeznaczenie, ale tego typu sytuacje będą w obrocie prawnym incydentalne.
W przypadku pomieszczenia pomocniczego, jego odłączenie, w zależności od jego znaczenia dla lokalu i powierzchni, może doprowadzić do zmniejszenia funkcjonalności i użyteczności lokalu jako całości, ale niekoniecznie musi prowadzić do utraty przymiotu samodzielności w znaczeniu określonym w art. 2 ust. 2 WłLokU. Do pomieszczeń pomocniczych zalicza się te, które nie są przeznaczone do stałego pobytu ludzi (np. łazienka, pomieszczenie w.c., spiżarka itp.; na temat rodzaju pomieszczeń por. też § 4 oraz § 76 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jedn. tekst: Dz.U. z 2015 r. poz. 1422, ze zm.).
Określenie „pomieszczenie pomocnicze”, jakkolwiek jest zbliżone do pojęcia „przynależności” zdefiniowanego w art. 51 § 1 KC, ale tego rodzaju pomieszczenie nie jest rzeczą ruchomą, choć niewątpliwie ułatwia korzystanie z lokalu, ale może, w zależności od jego charakteru pozostawać w ścisłym, bądź luźnym związku z lokalem. Z kolei pomieszczenie przynależne wykazuje pewne podobieństwo do części składowej, ale też wykazuje elementy zdecydowanie odrębne. Przede wszystkim bowiem, takie pomieszczenie może być odłączone od danego lokalu bez jego uszkodzenia lub istotnej zmiany, co wprost wynika z jego definicji zawartej w art. 2 ust. 4 WłLokU Poza tym, takie odłączenie nie spowoduje uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. W istocie rzeczy pomieszczenia przynależne i pomieszczenia pomocnicze mają swoisty - mieszany charakter, częściowo odpowiadając cechom kodeksowej części składowej rzeczy, a częściowo przynależności.
Uchwała SN z dnia 15 listopada 2018 r., III CZP 52/18
Standard: 19278 (pełna treść orzeczenia)
Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokaliz tym przepisem, w skład lokalu mogą wchodzić oprócz pomieszczeń głównych także pomieszczenia przynależne. Pomieszczenia te są częściami składowymi lokalu (co oznacza, że będą własnością tej samej osoby, do której należy lokal, a ich powierzchnia wliczana będzie do powierzchni lokalu), przy czym owe pomieszczenia przynależne nie muszą przylegać bezpośrednio do lokalu (do pomieszczeń głównych), a nawet mogą być położone poza budynkiem, w którym znajduje się dany lokal (jego pomieszczenia główne). Muszą jednak być położone w granicach tej samej nieruchomości gruntowej.
Ta charakterystyka pomieszczenia przynależnego jako części składowej lokalu stanowiącego odrębną własność odbiega nieco od charakterystyki części składowej rzeczy, jaką zawiera art. 47 § 2 k.c., który mówi, że częścią składową rzeczy "jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego".
Do pomieszczeń przynależnych, zgodnie z art. 2 ust. 4 u.w.l., zalicza się w szczególności piwnicę, strych, komórkę i garaż, co oznacza, że pomieszczeniami przynależnymi mogą być także pomieszczenia o innych funkcjach, stanowiące wraz z całym lokalem własność tej samej osoby. Należy jednak zwrócić uwagę, że treść przepisu uniemożliwia zaliczanie do pomieszczeń przynależnych do lokalu obiektów lub powierzchni w budynkach, które nie są pomieszczeniami, choć znaczenie tego słowa nie jest do końca jasne. Wypada jednak uznać, że nie są pomieszczeniami niczym niewydzielone lub wydzielone prowizorycznie części większych lokali, sal czy też izb (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 29 kwietnia 2009 r., II SA/Gd 161/09)
Pomieszczeń przynależnych nie należy mylić z wymienionymi w art. 2 ust. 2 u.w.l. pomieszczeniami pomocniczymi. Te ostatnie stanowią nieodłączny składnik głównej części lokalu i służą tej samej funkcji (zaspokajaniu tych samych potrzeb) - są razem z izbami wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku, toteż nie da się ich ani fizycznie, ani pod względem własności oddzielić od tej części głównej lokalu. Istnienie takich pomieszczeń pomocniczych może być czasem konieczne, by lokal mógł samodzielnie pełnić przypisaną mu funkcję, ale też czasem pomieszczenia te mogą wcale nie występować. Pomieszczenia pomocnicze stanowią zatem integralną część lokalu, są wraz z nim wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku i nie mogą być od lokalu odłączone bez jego fizycznego i funkcjonalnego zniszczenia (pomieszczeniem pomocniczym może być np. spiżarnia usytuowana między kuchnią a pokojem).
Pomieszczenia przynależne nie tylko mogą być fizycznie oddzielone od głównej części lokalu, ale także, nawet gdy są używane przez właściciela konkretnego lokalu (i wobec tego powinny zostać zbyte wraz z tym lokalem, jak sugeruje art. 2 ust. 4 u.w.l.), mogą faktycznie zostać oddzielone od lokalu w sensie własnościowym. Mogą nie wejść w skład własności lokalu, jeśli ustanawiając jego odrębną własność, nie uwzględniono tych pomieszczeń jako przynależnych do lokalu. Możliwe też jest dokonanie takich zmian we własności, że pomieszczenie dotychczas przynależne do jednego lokalu staje się pomieszczeniem przynależnym do innego lokalu albo częścią nieruchomości wspólnej, co nie jest możliwe w odniesieniu do pomieszczeń pomocniczych bez dokonania fizycznej przebudowy części głównej lokalu.
Jak wyjaśnił WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 10 czerwca 2010 r., III SA/Gd 185/10, "kryterium charakteryzującym "pomieszczenie pomocnicze" w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. jest jego funkcja, zaś kryterium charakteryzującym "pomieszczenie przynależne" jest jego położenie".
Wyrok SA w Lublinie z dnia 18 lutego 2014 r., I ACa 747/13
Standard: 28018 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 53780