Sprzedaż lokali przez syndyka masy upadłości (art. 313 Pr.Up)
Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu upadłościowym (art. 313 p.u.)
Na gruncie przepisów prawa upadłościowego, przykładem roszczenia osobistego przewidzianego w art. 51 ust. 1 pkt 5 u.p.u. jest roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego, które zgodnie z art. 16 ust. 1 i 2 pkt 2 u.k.w.h. może być ujawnione w księdze wieczystej. Roszczenia takie mogą wynikać z umowy deweloperskiej uregulowanej w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego (j.t. Dz. U. z 2016 r. poz. 555 ze zm, która w art. 23 ust. 1 przewiduje podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczenia nabywcy), oraz w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 z późn. zm.) lub z umowy przedwstępnej.
Z chwilą ogłoszenia upadłości nie gasną one i nie przekształcają się ex lege w wierzytelność pieniężną. Dopiero jak stanowi art. 313 ust. 2 u.p.u., sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis w księdze wieczystej. W ich miejsce uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłych praw oraz skutków ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Jeżeli w toku postępowania upadłościowego nie dojdzie do sprzedaży nieruchomości, prawa i roszczenia, o których mowa w tym przepisie, nie wygasają i mogą być dochodzone przeciwko upadłemu po ukończeniu lub umorzeniu postępowania upadłościowego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2010 r., III CSK 310/09, OSNC 2011 Nr 4, poz. 45).
W stanie faktycznym sprawy, doszło - w wykonaniu umowy przedwstępnej z dnia 25 października 2007 r. - do zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności tego lokalu oraz jego sprzedaży na rzecz wnioskodawców wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w trybie art. 98 ust. 1 u.p.u., zgodnie z którym, jeżeli w dniu ogłoszenia upadłości zobowiązania z umowy wzajemnej nie zostały wykonane w całości lub w części, syndyk może wykonać zobowiązanie upadłego i zażądać od drugiej strony spełnienia świadczenia wzajemnego lub od umowy odstąpić ze skutkiem na dzień ogłoszenia upadłości. Na wykonanie tej umowy syndyk uzyskał stosowne zezwolenie sędziego - komisarza. Jest to przepis szczególny w stosunku do art. 91 ust. 2 u.p.u. Jeżeli więc, z umowy wzajemnej, zawartej przed ogłoszeniem upadłości wynika obowiązek świadczeń niepieniężnych upadłego, a syndyk zgodnie z art. 98 u.p.u., zażąda wykonania umowy, to wynikające z umowy zobowiązanie do świadczenia niepieniężnego pozostaje niezmienione. Nie dochodzi także do zmiany tych roszczeń osobistych, które zostały ujawnione w księdze wieczystej w roszczenia pieniężne.
Wnioskodawcy uiścili całą cenę za nabycie prawa własności przedmiotowego lokalu jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Artykuł 98 ust. 1 u.p.u. nie określa wpływu wykonania przez syndyka umowy, (które to wykonanie w stanie faktycznym tej sprawy doprowadziło do prawnego wyodrębnienia części nieruchomości w nieruchomość lokalową), na byt prawny innych roszczeń osobistych, czy ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych dotychczas w księdze wieczystej lub zgłoszonych syndykowi masy upadłości w trybie art. 51 ust. 5 u.p.u. Dlatego zbycie w takim trybie wydzielonej nieruchomości lokalowej należy traktować jako dokonane w ramach postępowania upadłościowego (bowiem przed sprzedażą wnioskodawcom wydzielonej nieruchomości lokalowej nie została ona wyłączona z masy upadłości - art. 70 i in.u.p.u.), przy odpowiednim zastosowaniu art. 313 ust. 2 u.p.u., gdyż wobec zrealizowania roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, w jego miejsce nie mogło już powstać uprawnienie do zaspokojenia wartości tego roszczenia z ceny uzyskanej ze sprzedaży. Natomiast skutki z art. 313 ust. 1 i 2 u.p.u. mają odpowiednie zastosowanie do innych praw osobistych ujawnionych w księdze wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu - komisarzowi w terminie określonym w art. 51 ust. 1 pkt 5 u.p.u. W ich miejsce, uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej z wykonania na podstawie art. 98 u.p.u. umowy wzajemnej. Stosownie do art. 345 ust. 1 u.p.u., jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, wierzytelności zabezpieczone hipoteką, zastawem rejestrowym, zastawem skarbowym i hipoteką morską, a także wygasające według przepisów ustawy prawa oraz skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości, podlegają zaspokojeniu z sumy uzyskanej z likwidacji obciążonego przedmiotu. Wierzytelności i prawa te są zaspakajane w kolejności przysługującego im pierwszeństwa. O pierwszeństwie rozstrzyga chwila, od której liczą się skutki wpisu hipotek, prawa lub roszczenia do księgi wieczystej.
W orzecznictwie wyjaśniono, że sprzedaż, o której mowa w art. 313 ust. 1 i 2 u.p.u. jest formą spieniężenia przez syndyka majątku upadłego i chociaż taka czynność prawna nie musi mieć zawsze konstrukcji w pełni zbieżnej z regulacją umowy sprzedaży określonej w kodeksie cywilnym, to jeśli spełnia wymogi kwalifikacji określone w art. 535k.c., czynność taka nie zostaje wyłączona poza zakres koniecznego zastosowania do niej art. 313 ust. 1 i 2 u.p.u. Przepis ten stanowi bowiem o każdej sprzedaży, bez jakichkolwiek normatywnych ograniczeń, a przesłanką uzasadniającą jego zastosowanie są jedynie ramy czasowe dokonanej czynności, a mianowicie w postępowaniu upadłościowym (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 10 marca 2017 r., III CSK 91/16, OSNC ZD 2017, nr D, str. 61, z dnia 6 kwietnia 2017 r., III CSK 117/16, nie publ.).
Jeżeli natomiast cała cena nabycia została uiszczona jeszcze przed ogłoszeniem upadłości, to do ujawnionych w księdze wieczystej uprawnień tych osób w odniesieniu do wyodrębnionej prawnie części nieruchomości w postaci odrębnej własności lokalu należy zastosować przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Artykuł 76 ust. 5 u.k.w.h., który stanowi, że w razie podziału nieruchomości, hipoteka obciążająca nieruchomość nie obciąża nieruchomości utworzonych przez podział, które wydzielono w wyniku zadośćuczynienia roszczeniu ujawnionemu w księdze wieczystej przed powstaniem hipoteki), wszedł w życie dopiero w dniu 1 stycznia 2016 r. (art. 404 w zw. z art. 456ustawy z dnia 15 maja 2015 r. - Prawo restrukturyzacyjne, Dz. U. z 2015 r. poz. 978 z późn. zm.). W związku z tym, z formalnego punktu widzenia nie miał on zastosowania w tej sprawie, aczkolwiek ma on znaczenie przy interpretacji stanu prawnego obowiązującego przed wejściem życie tego przepisu, w kontekście skuteczności ujawnionego w księdze wieczystej roszczenia o ustanowienie przez dewelopera odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej na nabywców, którzy uzyskali wpis tego roszczenia w księdze wieczystej przed wpisem hipoteki obciążającej nieruchomość, z której w ramach tego roszczenia miała zostać wydzielona nieruchomość lokalowa (por. też postanowienia SN z dnia 6 kwietnia 2017 r., III CSK 133/16 i z dnia 18 maja 2017 r., III CSK 197/16).
Postanowienie SN z dnia 30 stycznia 2018 r., III CSK 379/16
Standard: 17514 (pełna treść orzeczenia)
Dla rozstrzygnięcia tej sprawy istotną jest zatem ocena, czy przedmiotowa umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży zawarta pomiędzy wnioskodawcami i Syndykiem masy upadłości, w toku postępowania upadłościowego, na podstawie zezwolenia udzielonego syndykowi przez Sędziego komisarza na wykonanie zawartych przez upadłego umów wzajemnych (przedwstępnych) jest sprzedażą "w postępowaniu upadłościowym" ze skutkami określonymi w przepisie art. 313 ust. 1 i 2 ustawy prawo upadłościowe i naprawcze, będącym, przepisem szczególnym i wyłączającym stosowanie ogólnej regulacji z art. 76 ust. 1 u.k.w.h.
Powyższe zagadnienie w analogicznym stanie faktycznym (ta sama upadłość, to samo postanowienie Sędziego Komisarza o udzieleniu zgody syndykowi na wykonanie umów wzajemnych, umowa sprzedaży zawarta przez syndyka w wykonaniu umowy przedwstępnej) było przedmiotem oceny Sądu Najwyższego w uzasadnieniu postanowienia z dnia 10 marca 2017 r. sygn. akt III CSK 91/16. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że dla zastosowania art. 313 ust. 1 i 2 p.u.n. okolicznością istotną jest to, że sprzedaż lokalu została dokonana w postępowaniu upadłościowym (już po ogłoszeniu upadłości). Natomiast okoliczność, że do sprzedaży nie doszło w drodze przetargu, aukcji ani w drodze sprzedaży z wolnej ręki nie przesądza o braku możliwości zastosowania art. 313 ust. 1 i 2 p.u.n.
Nie można zaaprobować wykorzystania w niniejszej sprawie zaprezentowanego w judykaturze poglądu, że użyte w art. 313 ust. 1 i 2 p.u. pojęcie "sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym" musi obejmować jedynie te formy przenoszenia praw majątkowych, które znane są ustawie prawo upadłościowe i naprawcze (postanowienie SN z dnia 14 stycznia 2011 r., II CSK 361/10, niepubl.). J. ten został wydany w sprawie ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu, ale na rzecz osoby, której uprzednio przysługiwało do tego lokalu prawo spółdzielcze własnościowe, a więc orzeczenie to zapadło w zgoła odmiennym stanie faktycznym.
Sprzedaż, o której mowa w art. 313 ust. 1 i 2 p.u. jest formą spieniężenia przez syndyka majątku upadłego i chociaż taka czynność prawna nie musi mieć zawsze konstrukcji w pełni zbieżnej z regulacją umowy sprzedaży w k.c., to jeśli jednak spełnia wymogi kwalifikacji określone w art. 535 k.c., to czynność taka nie zostaje wyłączona poza zakres koniecznego zastosowania do niej art. 313 ust. 1 i 2 p.u. Przepis ten stanowi bowiem o każdej sprzedaży, bez jakichkolwiek normatywnych ograniczeń, a przesłanką uzasadniającą jego zastosowanie są jedynie ramy czasowe dokonania tej czynności prawnej, a mianowicie w postępowaniu upadłościowym. Sąd Najwyższy wskazał, że zastosowaniu do sprzedaży dokonanej we wskazanym ustawą przedziale czasowym przepisu art. 313 ust. 1 i 2 p.u. nie sprzeciwia się też okoliczność, że sprzedaży dokonano w wykonaniu postanowień wcześniej zawartej umowy przedwstępnej. Przeszkodą nie jest w tym przedmiocie art. 98 ust. 1 p.u., ponieważ, w razie niewykonania zobowiązań wynikających z każdej umowy wzajemnej, przepis ten określa m.in. uprawnienia syndyka do wykonania zobowiązania upadłego, za zgodą sędziego komisarza, co oczywiście obejmuje również uprawnienie tegoż syndyka do wykonania zobowiązania upadłego w postaci zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Syndyk z uprawnienia swego skorzystał na podstawie art. 98 ust. 1 p.u., mając świadomość potrzeby ochrony wierzycieli masy upadłości i konsekwencji prawnych dla nich swojego zachowania.
W konkluzji Sąd Najwyższy wskazał, że skoro sprzedaży lokalu mieszkalnego wnioskodawcom dokonano w postępowaniu upadłościowym, to przepisy art. 313 ust. 1 i 2 p.u. znajdowały zastosowanie, a konsekwencją zawarcia tej umowy jest powstały ex lege skutek prawny w postaci wygaśnięcia praw, m.in. tych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej. Sąd Najwyższy nadto wyjaśnił, że przepis art. 313 ust. 1 i 2 p.u. nie może być także wykładany w taki sposób, który prowadziłby do nieuzasadnionej odmowy jego zastosowania, a w konsekwencji do obciążenia hipoteką nabywcy nieruchomości w wyniku sprzedaży dokonanej w postępowaniu upadłościowym, za którą to nieruchomość nabywca zapłacił już wcześniej kwotę odpowiadającą pełnej cenie kupna. Poprawna wykładnia tej normy prawnej nie może bowiem pomijać uwzględnienia konstytucyjnego obowiązku władz publicznych udzielania ochrony m.in. konsumentom (art. 76 Konstytucji RP) przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi w postaci próby obciążenia nabywcy hipoteką na nabytej nieruchomości, a mającej zabezpieczać nawet uzasadnione interesy innego kontrahenta sprzedawcy tej nieruchomości, pomimo, że sprzedawca wcześniej otrzymał już od kupującego kwotę odpowiadającą pełnej cenie sprzedanej nieruchomości.
Stanowisko to Sąd Najwyższy podzielił również w kolejnych orzeczeniach wydanych w identycznych stanach faktycznych, związanych ze sprzedażą lokali przez Syndyka Masy upadłości F.I. LEOPARD (por. postanowienia z dnia 6 kwietnia 2017 r. III CSK 123/16, z dnia 6 kwietnia 2017 r. III CSK 117/16, III CSK 123/16, III CSK 133/16 oraz z dnia 18 maja 2017 r. III CSK 197/16).
Postanowienie SO w Krakowie z dnia 30 sierpnia 2017 r., II Ca 1216/17
Standard: 17513 (pełna treść orzeczenia)