Uchwała z dnia 1995-11-10 sygn. III CZP 158/95

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 158/95

Uchwała z dnia 10 listopada 1995 r.

Przewodniczący: sędzia SN G. Bieniek (sprawozdawca).

Sędziowie SN: F. Barczewska, K. Kołakowski.

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Gminy Miasta P., z udziałem Andrzeja F. i Juliana N., o odłączenie z księgi wieczystej Kw nr. (...) działki nr 4241/1 o powierzchni 12 275 m2 i urządzenie dla niej nowej księgi wieczystej, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym dnia 2 listopada 1995 r. zagadnienia prawnego przestawionego przez Sąd Wojewódzki

w Radomiu, postanowieniem z dnia 7 września 1995 r. sygn. akt (...), do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"Czy umowa sprzedaży przez Gminę nieruchomości zabudowanej za cenę stanowiącą równowartość gruntu bez określenia wartości budynków wzniesionych przez osobę trzecią może być podstawą do założenia księgi wieczystej i wpisu prawa własności?"

podjął następującą uchwałę:

Umowa sprzedaży przez gminę nieruchomości zabudowanej, w której cenę ustalono wyłącznie na podstawie wartości gruntu, nie może być podstawą wpisu prawa własności nabywcy także wówczas, gdy nabył on uprawnienie z tytułu nakładów poniesionych na budynki wzniesione na tym gruncie przez osobę trzecią.

Uzasadnienie: W dniu 5 października 1994 r. sporządzona została w formie aktu notarialnego umowa sprzedaży pomiędzy Gminą i Miastem P. jako sprzedającym a Andrzejem Kazimierzem F. i Julianem Sylwestrem N. jako kupującymi. Strony oświadczyły, że przedmiotem sprzedaży jest zabudowana nieruchomość o powierzchni 12 275 m2, położona w P., oznaczona jako działka o nr. ewidencyjnym 4241/1, wchodząca w skład większej nieruchomości o powierzchni ogólnej 5 ha 7669 m2, dla której Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w P. prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...). Strony wskazały, że zabudowania znajdujące się na sprzedawanej działce w postaci: budynku biurowego, budynku magazynowego, hali produkcyjnej, budynku portierni, wiaty zadaszonej wzniesione zostały przez Spółdzielnię Pracy Produkcyjno-Usługową (...) z siedzibą w P., która, będąc w likwidacji, sprzedała swoje prawa do tychże zabudowań na podstawie przetargu nie ograniczonego z dnia 9 listopada 1991 r. Julianowi N. i Andrzejowi F. prowadzącym spółkę cywilną. Cena nabytych praw do budynków wyniosła 384 000 000 starych zł i została zapłacona w całości Spółdzielni Pracy Produkcyjno-Usługowej (...).

Cena sprzedaży nieruchomości dokonywanej przez Gminę określona została na 552 375 000 starych zł. Termin wydania nieruchomości ustalono na dzień zawarcia umowy.

Do umowy notarialnej dołączono:

1) protokół uzgodnień w sprawie nabywcy w drodze bezprzetargowej, spisany w Urzędzie Gminy i Miasta w P. z dnia 24 września 1994 r., z którego wynika, że Gmina i Miasto P. postanowiły sprzedać nieruchomość oznaczoną nr 4241/1 o powierzchni 12 275 m2 za cenę 552 375 000 starych zł wraz z budynkami na niej wzniesionymi w trybie bezprzetargowym Andrzejowi F. i Julianowi N.;

2) uchwałę nr III¹⁸94 Rady Gminy i Miasta w P. z dnia 17 sierpnia 1994 r. w sprawie sprzedaży bezprzetargowej nieruchomości oznaczonej jako działka nr 4241/1;

3) zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej spółki prowadzonej przez kupujących;

4) mapę ewidencyjną działki;

5) decyzję ostateczną Kierownika Urzędu Rejonowego w P. z dnia 4 października 1994 r., zatwierdzającą podział nieruchomości.

W dniu 19 stycznia 1995 r. między stronami umowy sprzedaży zawarta została umowa w przedmiocie zmiany umowy sprzedaży, w której strony zgodnie oświadczyły, że wydanie kupującym budynków nastąpiło w dniu 1 listopada 1991 r., zgodnie z protokołem przekazania budynków i obiektów do użytkowania, sporządzonym pomiędzy likwidatorem Spółdzielni Pracy (...) a Julianem N. i Andrzejem F.; w tym dniu nabywcy objęli we władanie całą nieruchomość oznaczoną nr 4241/1.

Sąd Rejonowy w Przysusze odmówił urządzenia nowej księgi wieczystej dla nieruchomości oznaczonej nr 4241/1 i wpisania w dziale II jako właścicieli Juliana Sylwestra N. i Andrzeja Kazimierza F. Według Sądu Wieczystoksięgowego, umowa sprzedaży z dnia 5 października 1994 r. jest nieważna, gdyż przy sprzedaży nie został zachowany tryb przetargowy.

Postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 9 grudnia 1994 r. zostało uchylone przez Sąd Wojewódzki w Radomiu orzeczeniem z dnia 30 marca 1995 r. i sprawę przekazano sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu wyrażono pogląd, że w ramach art. 46 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, sąd nie jest władny do oceny uchwały organów gminy, w tym dotyczących trybu sprzedaży nieruchomości. W toku ponownego rozpoznawania sprawy Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 1 czerwca 1995 r. powtórnie odmówił urządzenia księgi wieczystej. Sąd ten podtrzymał stanowisko, iż pominięcie trybu przetargowego przy sprzedaży spornej nieruchomości skutkuje nieważność umowy. Ponadto sąd I instancji podniósł, że strony nie określiły ceny przedmiotu sprzedaży, tj. gruntu i budynków, gdyż wskazana w umowie cena dotyczy tylko gruntu.

Przy rozpoznawaniu rewizji Gminy Miasta P. oraz rewizji Andrzeja F. i Juliana N. Sąd Wojewódzki w Radomiu przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne, budzące poważne wątpliwości, o treści sformułowanej w sentencji uchwały.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. Punktem wyjścia do podjęcia rozważań związanych z przedstawionym do rozstrzygnięcia zagadnieniem prawnym musi być uporządkowanie okoliczności faktycznych, które legły u podstaw rozważanej kwestii prawnej. Z zebranego materiału dowodowego zdaje się wynikać, że Spółdzielni Pracy Produkcyjno-Usługowej (...) przysługiwało - w odniesieniu do spornej nieruchomości - prawo użytkowania w dniu 5 grudnia 1990 r., co skutkowałoby możliwość uwłaszczenia w trybie art. 2c ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 79, poz. 464 ze zm.). Wykorzystanie tego trybu umożliwiłoby uregulowanie stanu prawnego spornej nieruchomości w ten sposób, że właścicielem gruntu byłaby Gmina i Miasto P. (w wyniku komunalizacji), Spółdzielnia zaś uzyskałaby użytkowanie wieczyste gruntu oraz własność znajdujących się na nim budynków, przy czym przeniesienie własności budynków nastąpiłoby nieodpłatnie, gdyż nie jest kwestionowane, iż obiekty te zostały wybudowane ze środków własnych.

Trafnie przy tym Sąd Rejonowy wskazał, że ta możliwość uwłaszczenia Spółdzielni powstała z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 30 sierpnia 1991 r. o waloryzacji udziałów członkowskich i zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 83, poz. 373), w której wprowadzono do art. 2 powołanej wyżej ustawy z dnia 29 września 1990 r. ust. 10, kolejna zaś nowelizacja ustawy z dnia 29 września 1990 r., dokonana ustawą z dnia 7 października 1992 r. zmieniająca ustawę o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 31, poz. 455), wzmocniła pozycję Spółdzielni poprzez przyznanie jej roszczenia. Z tej możliwości uregulowania stanu prawnego mienia Spółdzielni nie skorzystał jej likwidator, który w dniu 9 października 1991 r. przeprowadził- powołując w tym celu stosowną komisję - przetarg nie ograniczony, obejmujący "sprzedaż zespołu obiektów użytkowych i stanowiących siedzibę spółdzielni (...) wraz z mieniem ruchomym". Z protokołu wynika, że przetarg ten wygrał Julian N., a następnie w dniu 23 października 1991 r. pomiędzy likwidatorem Spółdzielni a Julianem N. i Andrzejem F. zawarto pisemną umowę nazwaną "przedwstępną umową kupna-sprzedaży". Z treści tej umowy wynika, że strony zobowiązały się zawrzeć umowę ostateczną sprzedaży do dnia 15 stycznia 1992 r., przedmiotem sprzedaży miały być obiekty i budynki objęte przetargiem z dnia 9 października 1991 r., a pobudowane przez Spółdzielnię na działce nr 4241, będącej własnością Gminy i Miasta P.; cenę sprzedaży określono na kwotę 384 000 000 starych zł, przy czym 113 000 000 zł to wartość budynków, 271000 000 zł zaś to wysokość przejętych zobowiązań; sprzedawca "przeniósł" na rzecz kupujących uprawnienia użytkownika. W konsekwencji z dniem 1 listopada 1991 r. Spółdzielnia protokolarnie przekazała Julianowi N. i Andrzejowi F. władanie nieruchomością. Taki stan istniał do 1994 r.

2. Pomimo że Spółdzielnia Pracy (...) została wykreślona z rejestru dopiero w dniu 9 lutego 1994 r., likwidator nie podjął stosownych czynności związanych z uporządkowaniem stanu prawnego przedmiotowej nieruchomości. Takie czynności podjęły dopiero w sierpniu 1994 r. organy Gminy i Miasta P. Rada Gminy i Miasta w dniu 17 sierpnia 1994 r. podjęła uchwałę o bezprzetargowej sprzedaży nieruchomości oznakowanej jako działka nr 4241/1 w P., na rzecz Juliana N. i Andrzeja F., wskazując jako podstawę prawną art. 23 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) oraz art. 231 § 2 k.c. Następnie w dniu 24 sierpnia 1994 r. Zarząd Gminy i zainteresowani nabyciem spornej nieruchomości sporządzili tzw. protokół uzgodnień, z którego m.in. wynika, że: sporna działka nr 4241 / 1 jest własnością Gminy i Miasta P.; na działce tej znajdują się budynki "stanowiące własność nabywców"; nabywcy - po zapoznaniu się z oszacowaniem nieruchomości - wyrażają zgodę na kupno gruntu za cenę 552 375 000 starych zł. Realizując te uzgodnienia strony w dniu 5 października zawarły umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, na podstawie której Gmina i Miasto P. sprzedała Julianowi N. i Andrzejowi F. nieruchomość zabudowaną, oznaczoną jako działka 4241/1, o powierzchni 12 273 m2, na współwłasność łączną za cenę 552 375 000 starych zł, przy czym w akcie tym stwierdzono, że na działce tej znajdują się budynki wybudowane przez Spółdzielnię Pracy (...), która swoje prawa do budynków sprzedała na rzecz Juliana N. i Andrzeja F. na podstawie przetargu z dnia 9 października 1991 r. za cenę 384 000 000 starych zł, w całości uiszczoną.

W tych okolicznościach faktycznych Sąd Wojewódzki podniósł, że skoro przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość zabudowana za cenę obejmującą bezspornie jedynie wartość gruntu, to powstaje wątpliwość, czy taka umowa sprzedaży może być podstawą wpisu prawa własności.

3. Rozstrzygnięcie tego zagadnienia prawnego musi nastąpić przy uwzględnieniu treści art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147 ze zm.) oraz art. 38 i 39 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.). W szczególności art. 46 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że sąd rejonowy wieczystoksięgowy, rozpoznając sprawę, bada jedynie treść wniosku, treść i formę dołączonych doń dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Aczkolwiek zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego budzi wiele wątpliwości, to zgodnie przyjmuje się, że czynność materialna, stanowiąca podstawę wpisu, powinna być badana przez sąd nie tylko pod względem formalnoprawnym, lecz także pod względem jej skuteczności materialnej (wyrok SN z dnia 25 lutego 1963 r. III CR 177/62, OSNCP 1964, z. 2, poz. 36). W konkretnym przypadku tą czynnością materialną, stanowiącą podstawę wpisu, jest umowa sprzedaży z dnia 5 października 1994 r., zawarta przy zachowaniu formy aktu notarialnego. Nasuwa się pytanie, czy owo badanie skuteczności czynności materialnej w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości może dotyczyć ustalenia ceny sprzedaży?

Na tak postawione pytanie należy - co do zasady - odpowiedzieć przecząco. Ustalenie ceny sprzedaży jest niewątpliwie sprawą stron, ich zgody. Wszakże od tej zasady istnieją wyjątki. Przykładowo można wskazać na przypadek ustalenia ceny mającej na celu obejście prawa (art. 58 § 1 k.c.), wyzysku (art. 388 k.c.), ukrycia innej czynności (art. 83 § 1 k.c.). Do takich wyjątków należy także zaliczyć przepisy ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, a w szczególności przepisy rozdziału 5 dotyczące ustalania cen nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa i własność gminy, opłat z tytułu użytkowania wieczystego i zarządu oraz innych opłat. Analizując te przepisy Sąd Najwyższy w uchwale Pełnego Składu Izby Administracyjnej, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych z dnia 10 marca 1994 r. III AZP 22/93 (OSNCP 1994, z. 6, poz. 118) stwierdził, że cena sprzedaży musi odpowiadać przede wszystkim wartości nieruchomości. Oszacowanie przez biegłego jest tylko sposobem wyliczenia tej wartości i ceny. Przesłanki tego szacunku, zawarte w art. 38 ust. 2 cyt. ustawy, wskazują, że chodzi o rzeczywistą wartość rynkową nieruchomości. Tę myśl wyraża też art. 39 ust. 1 cyt. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, "Cenę gruntów, budynków i innych urządzeń oraz lokalu ustala się w wysokości nie niższej od ich wartości określonej stosownie do art. 38". Ten ostatni przepis zaś określa zasady ustalania wartości nieruchomości od strony podmiotowej i przedmiotowej. Jeśli chodzi o stronę podmiotową, to określenie wartości nieruchomości należy do biegłych powołanych i wpisanych przez wojewodę na listę wojewódzką lub innych osób mających uprawnienia z zakresu szacowania nieruchomości.

Jeżeli chodzi zaś o stronę przedmiotową, to w ustawie przesądzono pewne zasady: podstawowym wyznacznikiem wartości gruntu jest aktualnie kształtująca się cena w wolnym obrocie, przy uwzględnieniu ich położenia, funkcji wyznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego dla tego gruntu, stopnia wyposażenia w urządzenia komunalne, energetyczne i gazowe, dokonanych nakładów i stanu zagospodarowania; reguły te stosuje się odpowiednio przy ustalaniu wartości budynków, lokali i innych urządzeń.

Te unormowania uznawane są za wprowadzone przez ustawodawcę ograniczenia gminy i Skarbu Państwa jako właścicieli nieruchomości, ograniczenia dopuszczalne według art. 140 k.c. (por. uzasadnienie powołanej wcześniej uchwały SN). Biorąc pod uwagę te założenia, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży przez Skarb Państwa lub gminę gruntu lub nieruchomości zabudowanej albo budynku, lokalu lub innego urządzenia (przy równoczesnym oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste) za cenę określoną w sposób sprzeczny z art. 38 i 39 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, nie może stanowić podstawy wpisu własności na rzecz nabywcy gruntu, nieruchomości zabudowanej lub budynku, lokalu albo innego urządzenia posadowionych na tym gruncie. Tej reguły w niczym nie zmienia treść art. 21 ust. 7 pkt 2 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce (...). Rada gminy - zgodnie z tym przepisem - może w drodze uchwały ustalić ulgi przy sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz najemcy. Ulgi stosuje się do ceny sprzedaży ustalonej według art. 38 i 39 cyt. ustawy. Wreszcie - z punktu widzenia zasad ustalania ceny sprzedaży - bez znaczenia jest, czy chodzi o sprzedaż w drodze przetargu (wówczas jest to cena wywoławcza), czy też bez przetargu (wówczas jest to cena, za którą następuje sprzedaż).

W tym kontekście nie może budzić żadnych wątpliwości teza, że w wypadku, gdy umowa sprzedaży przez gminę obejmuje nieruchomość zabudowaną za cenę stanowiącą wartość gruntu, bez określenia wartości budynków, także wówczas, gdy zostały one wzniesione przez osobę trzecią, to taka umowa nie może stanowić podstawy wpisu własności na rzecz nabywcy. Tego stanowiska w niczym nie podważa konstrukcja prawna przyjęta w art. 231 k.c. Przeciwnie, skoro zarówno w § 1, jak i w § 2 tego przepisu ustawodawca odstąpił od pojęcia "ceny" na rzecz "odpowiedniego wynagrodzenia", to treść art. 231 k.c. potwierdza trafność powyższej tezy. Konstrukcja art. 231 § 2 k.c. wskazuje zarazem na potrzebę rozważenia możliwości jej zastosowania w niniejszej sprawie.

Z tych względów podjęto uchwałę jak w sentencji.

OSNC 1996 r., Nr 4, poz. 47