Wyrok z dnia 2002-01-29 sygn. V CKN 679/00

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt V CKN 679/00

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 stycznia 2002 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Henryk Pietrzkowski

SSA Anna Owczarek

Protokolant Ewa Zawisza

w sprawie z powództwa W. Ś.

przeciwko U. Z. i Z. Z.

o zapłatę,

po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 29 stycznia 2002 r.

na rozprawie

kasacji powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu

z dnia 30 kwietnia 1999 r., sygn. akt I A Ca 291/99,

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi Apelacyjnemu we Wrocławiu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 4 grudnia 1998 r. Sąd Wojewódzki we Wrocławiu zasądził od pozwanych U. Z. i Z. Z. na rzecz powoda W. Ś. kwotę 29 177,50 zł z odsetkami i kosztami procesu.

Sąd ustalił, że zasądzona kwota stanowiła zaliczkę na poczet ceny wpłaconą przez powoda (w kwocie 30 000 zł) przy zawarciu przez strony w dniu 12 czerwca 1997 r. warunkowej umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki nr [...], o powierzchni 254 m², położonej przy ul. [...] w W.. Do zawarcia umowy przenoszącej własność powyższego prawa nie doszło, mimo nieskorzystania przez Gminę Wrocław z prawa pierwokupu, ponieważ okazało się, iż niemożliwa jest planowana przez powoda zabudowa działki nr [...] domem mieszkalnym, z przeznaczeniem mieszkań pod wynajem, co upoważniałoby inwestora do skorzystania z ulgi podatkowej. Dotychczasowe przeznaczenie zabudowy (budynek biurowo – usługowy, z pomieszczeniami mieszkaniowymi o funkcji uzupełniającej) nie zostało – mimo podjętych starań – zmienione. Strony były w związku z tym skłonne rozwiązać umowę, z zabezpieczeniem własnych interesów. Przedłużając w aneksie z dnia 21 sierpnia 1997 r. termin zawarcia umowy bezwarunkowej do 30 września 1997 r., uwarunkowały zwrot zadatku od zbycia przez powoda praw na rzecz osoby trzeciej lub od rozwiązania warunkowej umowy z dnia 12 czerwca 1997 r. Powód nie wskazał do końca września 1997 r. nabywcy swoich praw wynikających z umowy warunkowej, ale pozwani w dniu 1 października 1997 r. zawarli nową umowę warunkową, z innymi nabywcami, w odniesieniu do działki nr [...], a w dniu 9 grudnia 1997 r. nastąpiła definitywna sprzedaż prawa wieczystego użytkowania na ich rzecz.

Sąd Okręgowy na podstawie analizy dokumentów (umowy z dnia 12 czerwca 1997 r. i aneksu z dnia 21 sierpnia 1997 r.), zeznań świadków i przesłuchania stron ustalił, że zaliczka wpłacona przez powoda na poczet ceny sprzedaży nie zmieniła swego charakteru, mimo określenia jej w aneksie mianem zadatku. Pozwani nie są więc – zdaniem Sądu - uprawnieni do zatrzymania wpłaconej przez powoda kwoty (art. 394 § 1 k.c.), a odstępując od umowy obowiązani są zwrócić zaliczkę (art. 494 k.c.).

W następstwie apelacji pozwanych, Sąd Apelacyjny we Wrocławiu wyrokiem z dnia 30 kwietnia 1999 r. zmienił zaskarżony wyrok i oddalił powództwo.

Sąd II instancji podkreślił, iż wobec jednoznacznej treści umów niedopuszczalne było prowadzenie przez Sąd Okręgowy dowodów z zeznań świadków oraz z przesłuchania stron celem odtworzenia warunków tych umów (art. 246 i 247 k.p.c.). W aneksie sporządzonym przez notariusza został użyty termin „zadatek”, co miało decydujące znaczenie dla określenia charakteru dokonanej przez powoda wpłaty.

Powód w kasacji domagał się uchylenia zaskarżonego orzeczenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Skarżący powołał się na naruszenie prawa materialnego, a mianowicie art. 65 k.c. i art. 394 k.c., przez przyjęcie, że kwota 30 000 zł stanowiła zadatek. Zarzucił też naruszenie przepisów prawa procesowego (art. 246, 247, 233 § 1 i 328 § 2 k.p.c.). przez sformułowanie zakazu prowadzenia dowodu z zeznań świadków i przesłuchania stron w przedmiocie wykładni treści umów oraz przez dokonanie ustaleń sprzecznych z zebranym materiałem dowodowym.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sąd Apelacyjny dokonał nowych ustaleń faktycznych, mających istotny wpływ na wynik sprawy, które są odmienne od ustaleń dokonanych w postępowaniu pierwszoinstancyjnym. Było to przede wszystkim następstwem uznania, iż jednoznaczna treść umów wykluczała legalne skorzystanie z dowodu z zeznań świadków oraz z przesłuchania stron „na okoliczności inne niż dla ustalenia przyczyn odstąpienia czy też rozwiązania umowy stron”. Gdyby jednak trzymać się wiernie tekstu umowy oraz aneksu, to oczywista staje się różnica między nimi w określeniu charakteru wpłaty powoda. Również przeprowadzone przez Sąd Okręgowy dodatkowe dowody wskazywały na to, że wymieniona w paragrafie szóstym umowy warunkowej kwota 30 000 zł nie jest zadatkiem, tylko zaliczką na poczet ceny. Jeżeli aneks nadał wpłacie powoda charakter zadatku, byłaby to istotna zmiana umowy, którą należałoby nawet rozważyć w aspekcie treści art. 506 k.c. Zmiana umowy wymagałaby zgody obu kontrahentów, jednakże nadaniu wpłacie charakteru zadatku sprzeciwia się powód, stąd zachodzi potrzeba wykładni umowy (umów) celem odtworzenia rzeczywistej woli stron (art. 65 k.c.).

Już z treści ustawy wynika, że w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (art. 65 § 2 k.c.). Judykatura i piśmiennictwo prawnicze podkreślają, że w istocie każda umowa może podlegać wykładni (zob. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 1997 r., I CKN 815/97 – OSNC 1999, z. 2, poz. 38, z dnia 9 września 1998 r., I CKN 842/97 – OSNC 1999, z. 5, poz. 91 z dnia 8 czerwca 1999 r., II CKN 379/98 – OSP 2000, z. 6, poz. 92).

Sąd Najwyższy wskazał, iż na tle art. 65 k.c. należy przyjąć kombinowaną metodę wykładni, opartą na kryterium subiektywnym i obiektywnym (szerzej: w uchwale z dnia 29 czerwca 1995 r, III CZP 66/95 – OSNC 1995, z. 12, poz. 168). Realizując tę zasadę należy brać pod uwagę nie tylko kontrowersyjny fragment tekstu, lecz także inne postanowienia umowy, a zarazem uwzględnić pozatekstowe okoliczności, np. rokowania poprzedzające zawarcie umowy, cele umowy, rozumienie tekstu, zachowanie stron itd. Tak postąpił Sąd Okręgowy, co spotkało się z nieuzasadnioną krytyką Sądu II instancji.

Należy zaakcentować, że dla ustalenia pozatekstowego kontekstu umowy sąd może prowadzić także dowód z zeznań świadków i z przesłuchania stron i nie sprzeciwia się temu treść art. 247 k.p.c. (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 1975 r., III CRN 160/75 – OSPiKA 1977, z. 1, poz. 6 i z dnia 21 listopada 1997 r., I CKN 825/97 – OSNC 1998, z. 5, poz. 81).

Ograniczając niezasadnie zakres postępowania dowodowego Sąd Apelacyjny dokonał ustaleń bez rozważenia wszystkich itotnych okoliczności sporu. Również w sferze oceny umów nie rozważył ich odmienności oraz celów, którym miały służyć. Okoliczności związane zawarciem przez strony umowy warunkowej oraz niedojściem do finalizacji sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki są bogate i zróżnicowane.

Także w sytuacji, gdyby wpłata powoda była zadatkiem, problem zasadności jego zwrotu podlegałby rozważeniu w świetle postanowień umowy i ustawy. Według treści § 4 aneksu, zadatek podlega zwrotowi w dniu rozwiązania umowy z dnia 12 czerwca 1997 r. Także przepis art. 394 § 3 k.c. zawiera warunki zwrotu zadatku. Zostały one pominięte w sferze orzeczniczej.

Należało w konsekwencji uchylić zaskarżony wyrok i sprawę przekazać Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania (art. 393¹³ § 1 k.p.c. i art. 108 § 2 k.p.c.).