Uchwała z dnia 1994-08-02 sygn. III CZP 96/94

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 96/94

Uchwała

Sądu Najwyższego

z dnia 2 sierpnia 1994 r.

Przewodniczący: sędzia SN M. Sychowicz.

Sędziowie SN: A. Nalewajko, T. Żyznowski (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Dariusza C. przeciwko Gminie S. o złożenie oświadczenia woli, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Apelacyjny w Poznaniu, postanowieniem z dnia 28 czerwca 1994 r. sygn. akt (...), do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"Czy ustalony w wyniku przetargu - przeprowadzonego zgodnie z zarządzeniem Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 19 czerwca 1991 r. w sprawie przetargów na nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy (M.P. Nr 21, poz. 148) - nabywca użytkowania wieczystego nieruchomości, będącej własnością gminy, ma do gminy roszczenie o zawarcie umowy o oddanie mu tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste?"

podjął następującą uchwałę:

Ustalonemu w protokole z przetargu zorganizowanego i przeprowadzonego zgodnie z zarządzeniem Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 19 czerwca 1991 r. w sprawie przetargów na nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy (M.P. Nr 21, poz. 148) nabywcy przysługuje - w razie odmowy oddania mu w użytkowanie wieczyste nieruchomości będącej przedmiotem przetargu - roszczenie o zobowiązanie właściciela tej nieruchomości do jej oddania w użytkowanie wieczyste.

Uzasadnienie

W uwzględnieniu żądania zgłoszonego przez powoda Dariusza C. Sąd Wojewódzki - Gospodarczy w Szczecinie wyrokiem z dnia 11 listopada 1993 r. sygn. akt (...) zobowiązał pozwaną Gminę S. do złożenia oświadczenia woli tej treści, że ustanawia na rzecz powoda prawo użytkowania wieczystego na nieruchomości, położonej w S. Przy ul. J. Piłsudskiego 43, o powierzchni 156 m², za cenę 110.000.000 zł oraz opłatę z tytułu użytkowania wieczystego - jednorazową w wysokości 25% tej kwoty oraz roczną w wysokości 3% z możliwością aktualizowania ich w razie zmiany ceny gruntu w okresach nie krótszych niż rok. Sąd orzekający rozstrzygnął także o kosztach procesu.

Z ustaleń przytoczonych w uzasadnieniu tego wyroku wynika, że powód, Dariusz C., wygrał publiczny przetarg ustny na oddanie w użytkowanie wieczyste spornej działki gruntu.

Przetarg zorganizowała pozwana Gmina na zasadach ustalonych w zarządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 19 czerwca 1991 r. w sprawie przetargów na nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy (M.P. Nr 21, poz. 148). Zasadność roszczenia powoda wynika - w ocenie Sądu orzekającego - z § 12 przytoczonego zarządzenia. Zasadności tej nie podważają czynności strony pozwanej podjęte po przeprowadzeniu przetargu. Mianowicie, po sporządzeniu protokołu z przeprowadzonego przetargu pozwana Gmina S. unieważniła przetarg na powyższą działkę, powołując się na zamieszczone w warunkach przetargu prawo unieważnienia lub odwołania przetargu bez podania przyczyn. Zamieszczone w ogłoszeniu (ofercie przetargowej) takiej treści zastrzeżenie nie może - w ocenie sądu orzekającego - rodzić negatywnych konsekwencji dla wygrywającego przetarg, jeśli nie zostało spowodowane naruszeniem formalnych zasad przeprowadzania przetargu lub nie nastąpiło naruszenie prawa bezwzględnie obowiązującego. Nie może natomiast usprawiedliwiać unieważnienia przetargu stwierdzenie zbyt niskiej kwoty przybicia. Korzystanie przez pozwaną Gminę z przytoczonego zastrzeżenia narusza zasady państwa prawnego oraz zasady współżycia społecznego.

Rewizję złożyła pozwana Gmina S. z powołaniem się na podstawę rewizyjną przewidzianą w art. 368 pkt 1 k.p.c. Skarżąca wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa z zasądzeniem kosztów procesu za obie instancje.

Rozpoznając złożoną rewizję Sąd Apelacyjny przedstawił zagadnienie prawne, powyżej przytoczone, budzące poważne wątpliwości.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Ogłoszenie o przetargu pozwanej Gminy S. zawiera wszystkie dane przewidziane w § 13 zarządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 19 czerwca 1991 r. w sprawie przetargów na nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy (M.P. Nr 21, poz. 148). Jakkolwiek właściciel zawarł w tym ogłoszeniu o przetargu istotne postanowienia zamierzonej umowy, to jednak nie istnieją podstawy do przyjęcia, jakoby ogłoszenie to stanowiło ofertę sprzedawcy. Wskazana cena jest traktowana jako cena wywoławcza. Celem zaś publicznego przetargu ustnego jest uzyskanie najwyższej ceny. Oferta w przedmiocie nabycia własności nieruchomości wiąże tylko wówczas, gdy spełnia wymagania co do formy. Ponadto w myśl § 9 ust. 2 i 3, uczestnik przetargu jest związany ofertą do upływu terminu zawarcia umowy. Ogłoszenie o przetargu jako oświadczenie woli wszczyna zatem przewidziany tok czynności mających doprowadzić do zawarcia umowy. W razie gdy wszczęta zostanie procedura przetargowa pomiędzy gminą a zainteresowanymi podmiotami nawiązuje się stosunek cywilnoprawny. W ramach tego stosunku zarówno gmina, jak i osoby w tym przetargu uczestniczące występują w charakterze równorzędnych podmiotów. Sam zaś przetarg stanowi sumę kolejnych, po sobie podejmowanych i dokonywanych, czynności przewidzianych w ogłoszeniu i obowiązujących przepisach. Publiczny przetarg ustny określony jest jako publiczna sprzedaż (oddanie w użytkowanie wieczyste) nieruchomości osobie oferującej najwyższą cenę. Z każdego przetargu sporządza się protokół. Według § 12 powołanego na wstępie zarządzenia protokół z przeprowadzonego przetargu stanowi podstawę do zawarcia umowy sprzedaży lub oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Sporządzenie protokołu oznacza ustalenie nabywcy nieruchomości w rozumieniu art. 24 ust. 4 ustawy z dnia 29 kwietnia 1989 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.). Przepis ten nakłada na gminę obowiązek wystąpienia w terminie miesiąca od dnia ustalenia nabywcy nieruchomości do kancelarii notarialnej z wnioskiem o zawarcie umowy z tą osobą. Dopiero nie usprawiedliwione uczestnictwo nabywcy - określonego stosownie do § 16 pkt 5 omawianego zarządzenia w protokole z przetargu - upoważnia gminę do odstąpienia od zawarcia umowy z tym nabywcą. Ponadto sporządzony protokół stanowi potwierdzenie dopełnienia przez kompetentne organy i osoby uczestniczące w przetargu trybu i zasad jego przeprowadzenia. Protokół potwierdza prawidłowość przebiegu samego przetargu. Po zakończeniu dotychczas przeprowadzonych czynności - poddanych określonemu reżimowi prawnemu i skierowanych bezpośrednio na wywołanie zamierzonych skutków prawnych - w protokole wskazuje się nabywcę. Nastąpiło bowiem uzgodnienie wszystkich postanowień zamierzonej umowy. Można zatem przytoczony przepis art. 24 ust. 4 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości i § 9 zarządzenia wykonawczego odczytać jako zawierające obowiązek zawarcia umowy. Taki obowiązek został nałożony po skonkretyzowaniu - na podstawie dotychczas dokonanych działań prawnych i faktycznych - praw i obowiązków indywidualnie oznaczonych podmiotów. Jeżeli na cały ciąg działań prawnych i faktycznych składają się różne czynności, lecz suma tych czynności (lub którakolwiek z nich) oddziałuje na prawa podmiotowe osoby uczestniczącej w tych czynnościach, to niezbędny jest system umożliwiający ochronę jej praw podmiotowych.

Podzielenie odmiennego zapatrywania byłoby równoznaczne z rezygnacją poszukiwania środków zapobiegających jednostronnemu podważaniu dokonanych czynności, bez rozważenia i wysłuchania racji drugiej strony, pomimo że szereg dokonanych czynności mogło dojść do skutku tylko w wyniku zgodnego współdziałania lub oświadczenia woli stron. Nastąpiłoby zatem "zwichnięcie" zasady równości na rzecz strony o dominującej - w stosunku do powoda - pozycji, która sięgając do ustawowo zastrzeżonych mechanizmów rynkowych w istocie - gdyby podzielić jej zapatrywanie - zmierza do narzucenia kontrahentowi innych (nie wykluczając mniej korzystnych) warunków nabycia nieruchomości od tych, które wynikały z nieskrępowanego działania mechanizmów rynkowych.

Nie można podzielić także podnoszonego zarzutu o braku wymaganej formy aktu notarialnego. Powszechnie przyjmuje się, że przepisy o formie czynności prawnej stosuje się tylko do oświadczeń woli. Określone w kodeksie postępowania cywilnego czynności procesowe sądu, podjęte w sprawie podlegającej jego kompetencji i w ich wyniku rozstrzygnięcie sporu przez wydanie orzeczenia na podstawie art. 64 k.c. zastępują wymagania formy aktu notarialnego. Wydane orzeczenie ma walor dokonania czynności prawnej przez strony w należytej formie. Kwestia zaś skutków, jakie pociąga za sobą wyrok wydany na podstawie art. 64 k.c. (łącznie ze sposobem sformułowania takiego orzeczenia), została rozstrzygnięta w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1967 r. III CZP 32/66 (OSNCP 1968, z. 12, poz. 199) oraz wyczerpująco omówiona w literaturze przedmiotu (OSPiKA 1969, z. 5, poz. 97). W końcu należy zauważyć, że Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 4 listopada 1982 r. II CR 407/82 (OSNCP 1983, z. 7, poz. 97) stwierdził, że zawarta w ogłoszeniu o sprzedaży w drodze przetargu klauzula, w myśl której strona ogłaszająca przetarg zastrzega sobie prawo unieważnienia bezpośrednio po przetargu jego wyników, nie stanowi umownego prawa odstąpienia od umowy w rozumieniu art. 395 § 1 k.c. Klauzula taka nie jest sprzeczna z ustawą, ale jej realizacja mogłaby być uznana za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego, gdyby odmowa zaakceptowania wyników przetargu była dowolna.

Biorąc pod uwagę przytoczone wyżej założenia Sąd Najwyższy udzielił odpowiedzi jak w sentencji uchwały.

OSNC 1995 r., Nr 1, poz. 11