Wyrok z dnia 2000-10-25 sygn. IV CKN 135/00

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt IV CKN 135/00

Wyrok

Sądu Najwyższego

z dnia 25 października 2000 r.

Przewodniczący: SSN Henryk Pietrzkowski. Sędziowie SN: Maria Grzelka (spr.), Tadeusz Żyznowski.

Protokolant: Hanna Kamińska.

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Wojewódzki w Słupsku oddalił apelację powódki od wyroku Sądu Rejonowego w Bytowie, mocą którego oddalone zostało powództwo o nakazanie pozwanej Gminie złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu na powódkę własności nieruchomości stanowiącej działkę nr 6 położonej P. Sąd Wojewódzki ustalił, że pismem z dnia 26 lutego 1996 r. - po uprzednim uzyskaniu pozytywnego stanowiska Rady Gminy T. w przedmiocie przeznaczenia do sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem szkoły i budynkiem gospodarczym wyrażonego w uchwale z dnia 16 lutego 1996 roku - Wójt Gminy T. poinformował powódkę, jako najemcę lokalu mieszkalnego w budynku szkoły, o możliwości i o warunkach wykupu, po czym, w dniu 11 marca 1996 r. powódka i dwaj członkowie zarządu pozwanej Gminy sporządzili i podpisali protokół uzgodnień dotyczący przedmiotu sprzedaży, sposobu ustalenia ceny oraz warunków zawarcia umowy przedwstępnej, a następnie - umowy ostatecznej sprzedaży. Ustalił też Sąd Wojewódzki, że w dniu 26 lutego 1996 r. Rada Gminy T. podjęła uchwałę określającą zasady sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się na nieruchomościach Gminy przeznaczonych do sprzedaży oraz zleciła właściwemu rzeczoznawcy szacunek w celu ustalenia ceny tych nieruchomości i powódka zapoznała się w Urzędzie Gminy z ekspertyzą obejmującą nieruchomość, na której zamieszkuje. Według kolejnych ustaleń Sądu Wojewódzkiego, Rada Gminy uchwałą z dnia 29 kwietnia 1997 r. zmieniła swoje poprzednie stanowisko i nie wyraziła zgody na zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem szkoły.

Sąd Wojewódzki wyraził pogląd, zgodnie z którym protokół uzgodnień z dnia 11 marca 1996 r. mógłby stanowić podstawę przyjęcia, że pozwana Gmina związana jest zamiarem sprzedaży (mimo późniejszej uchwały Rady Gminy cofającej zgodę na sprzedaż nieruchomości, o którą chodzi w sprawie) oraz że byłoby dopuszczalne przyjęcie istnienia po stronie Gminy obowiązku zawarcia z powódką umowy sprzedaży dla zrealizowania roszczenia powódki o zawarcie takiej umowy. Jednakowoż, w okolicznościach rozpoznawanej sprawy, powódka nie mogła skutecznie domagać się realizacji roszczenia o nakazanie złożenia oświadczenia woli, ponieważ prawo pierwszeństwa, uprawniające do bezprzetargowego nabycia nieruchomości komunalnych przeznaczonych do sprzedaży, obejmuje wyłącznie lokale mieszkalne lub użytkowe oraz najemców tych lokali. Tymczasem - zdaniem Sądu Wojewódzkiego - powódka w pozwie domagała się przeniesienia na nią własności całej nieruchomości stanowiącej działkę nr 6 we wsi P. i taka też cała nieruchomość przeznaczona została przez pozwaną Gminę do sprzedaży i takiej nieruchomości dotyczył wyrok Sądu Rejonowego, a w tym przypadku musiałby wchodzić w rachubę tryb przetargowy, co bezspornie nie miało miejsca. Dopiero też w apelacji - zdaniem Sądu Wojewódzkiego - powódka przedstawiła nową treść oświadczenia woli, jakie powinna, jej zdaniem, złożyć pozwana Gmina, a mianowicie - odnośnie tylko do lokalu mieszkalnego, co nie podlegało jednak rozważeniu z uwagi na zakaz przewidziany w art. 383 kpc. Niezależnie od tego - zdaniem Sądu Wojewódzkiego - protokół uzgodnień z dnia 11 marca 1996 r. nie zawiera ścisłego oznaczenia przedmiotu sprzedaży przez to, że z jednej strony zawiera oznaczenie powierzchni 80,50 m², co by wskazywało na wolę sprzedania powódce lokalu mieszkalnego, ale przy tym nie zawiera określenia wysokości udziału nabywcy we własności gruntu, a z drugiej strony zdaje się odnosić do całej nieruchomości, ale wtedy powierzchnia nieruchomości nie byłaby zgodna z powierzchnią podaną w wykazie stanowiącym załącznik do uchwały Rady Gminy z 26 kwietnia 1996 r., ewentualnie -zdaniem Sądu Wojewódzkiego - przedmiotem uzgodnień w protokole mogłaby być część działki nr 6, ale wówczas przed spisaniem protokołu musiałoby dojść do podziału nieruchomości i winno to z treści protokołu jasno wynikać.

W kasacji, pełnomocnik powódki powołał się na obydwie podstawy przewidziane w art. 393¹ kpc i zarzucił naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię przepisów art. 7, 21 ust. 7, 23, 24 ust. 4 i art. 38 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (tekst jedn. Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) w zw. z art. 64 kc i art. 1047 kpc, oraz naruszenie przepisów postępowania - art. 5 kpc w zw. z art.

227 kpc, art. 233 § 1 i art. 316 § 1 kpc, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Autor kasacji wnosił o uchylenie zaskarżonego wyroku, a także poprzedzającego go wyroku Sądu Rejonowego i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (tekst jedn. Dz. U. z 1991 roku Nr 30, poz. 127 ze zm.) przewidywała możność sprzedawania osobom fizycznym, m.in., lokali mieszkalnych w budynkach na nieruchomościach stanowiących własność gminy z prawem pierwszeństwa nabywania takich lokali przez ich najemców (art. 21 ust. 7 cyt. ustawy).

Od wejścia w życie ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), tj. od dnia 1 stycznia 1995 r., sprzedaż tych lokali mogła się odbywać w trybie przewidzianym w ustawie o gospodarce gruntami o wywłaszczaniu nieruchomości i w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 16 lipca 1991 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 27, poz. 311 ze zm.) przy uwzględnieniu reguł ustanawiania odrębnej własności przewidzianych w ustawie o własności lokali.

W świetle powyższych przepisów, najemca winien być zawiadomiony na piśmie o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży oraz o przysługującym mu pierwszeństwie nabycia zajmowanego lokalu (art. 23 ust. 3 ustawy o g.g.), po czym, w razie wyrażenia przez najemcę woli skorzystania z tego prawa i po uzgodnieniu przez strony wszystkich istotnych postanowień umowy, winno dojść do zawarcia umowy notarialnej w ciągu miesiąca od ustalenia nabywcy, a obowiązek wystąpienia z wnioskiem o zawarcie umowy spoczywał na gminie (art. 24 ust. 4 ustawy o g.g.). Wyłonienie nabywcy, z którym uzgodnione zostały warunki sprzedaży lokalu, będące dla gminy źródłem obowiązku, o którym wyżej mowa, stwarzało po stronie najemcy, z mocy przepisu art. 24 ust. 4 ustawy o g.g. w zw. z § 5 ust. 2 rozp. RM z 16 lipca 1991 r., roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży. Charakter tego przepisu jako źródła obowiązku gminy, któremu odpowiada podmiotowe prawo najemcy podlegające ochronie w drodze możności wystąpienia z roszczeniem o wymuszenie wykonania obowiązku zawarcia umowy był przedmiotem poglądu Sądu Najwyższego wyrażonego, m.in., w uchwale z dnia 2 sierpnia 1994 r. III CZP 96/94 - OSN z. 1, poz. 11 z 1995 r., a w piśmiennictwie w zasadzie nigdy nie był kwestionowany.

Przedmiotem uzgodnienia winny być essentialia negoti umowy sprzedaży, tj. strony, przedmiot i cena. Wobec tego, że stosownie do przepisów art. 46 § 1 kc lokal może być przedmiotem obrotu tylko wówczas, kiedy stanowi odrębną nieruchomość, to, zgodnie z ustawą o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), która określa, m.in., sposób ustanawiania odrębnej własności lokali mieszkalnych, przedmiotem umowy sprzedaży takiego lokalu jest także udział nabywcy w nieruchomości wspólnej (art. 3 ustawy o własności lokali). Co do ceny to, na mocy odesłania zawartego w art. 21 ust. 7 ustawy o g.g., jej podstawą jest wartość ustalona w trybie przewidzianym w art. 38 ustawy o g.g.

Zdaniem Sądu Najwyższego, zasadnie autor kasacji podnosi, że Sąd Okręgowy nie dość wnikliwie rozważył zebrane w sprawie dowody oraz postawę stron w procesie, a nadto nie rozważył należycie - również stanowiska Sądu Rejonowego pod kątem oceny, czego dotyczyło uzgodnienie między stronami w protokole z 11 marca 1996 r. i czego w istocie, domagała się powódka (działająca przed Sądem pierwszej instancji bez adwokata lub radcy prawnego), a także, co było, w rzeczy samej, przedmiotem rozstrzygnięcia w wyroku Sądu Rejonowego. W szczególności, Sąd Okręgowy nie dokonał analizy treści dokumentów i pism procesowych na kartach 2, 3, 8, 13, 20, 24, 43, 47, 48, 78, 93, 101 verte, 102, w których jest mowa o lokalu mieszkalnym w budynku szkoły, jak również pominął, że Sąd Rejonowy rozważał powództwo w aspekcie prawa powódki do bezprzetargowego nabycia nieruchomości, a to prawo, w okolicznościach niniejszej sprawy, mogło być związane tylko z lokalem mieszkalnym, a nie z całą nieruchomością obejmującą działkę nr 6. Nie wziął też Sąd Okręgowy pod uwagę sformułowań, jakimi posługiwał się Sąd Rejonowy, np. na k. -109, które to sformułowania odnosiły się do nieruchomości lokalowej, a nie budynkowej czy gruntowej, ani określenia "lokal mieszkalny", jakim posłużyła się pozwana Gmina, m.in., w piśmie procesowym z dnia 17.IX.1997 r. na k. - 43, ani treści protokołu uzgodnienia (k. - 23), co do powierzchni 80,56 m² i co do sposobu ustalenia ceny na podstawie ekspertyzy szacunkowej rzeczoznawcy w aspekcie przepisów art. 536 § 1 kc i art. 38 ustawy o g.g. W sytuacji, gdy powyższe przepisy przewidywały sposób ustalenia ceny, to brak kwotowego oznaczenia tej ceny w protokole z 11.III.1996 nie wykluczał możliwości przyjęcia, że w protokole tym cena jednak została uzgodniona.

Co do udziału powódki, jako ewentualnego nabywcy lokalu mieszkalnego, we współwłasności części wspólnych nieruchomości, tj. w budynku szkoły i w gruncie, to uszło uwagi Sądu Okręgowego, że w § 3 protokołu uzgodnień z dnia 11 marca 1996 r. zamieszczona została wzmianka o współwłasności. Na tle uregulowania zawartego w art. 3 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) przewidującego szczegółowo sposoby wyliczania udziałów w różnych sytuacjach oraz w świetle bezspornej okoliczności, że w kwestii wysokości udziału strony niczego nie negocjowały, treść § 3 protokołu uzgodnień mogłaby stanowić podstawę oceny, że również ten istotny element umowy sprzedaży został między stronami uzgodniony.

Z uwagi na powyższe, należało uznać za usprawiedliwiony zarzut kasacji tyczący nierozważenia i wadliwej oceny przez Sąd Wojewódzki zebranego w sprawie materiału dowodowego, co wyczerpuje przesłanki podstawy kasacyjnej z art. 393¹ pkt 2 kpc w części obejmującej art. 316 § 1 kpc i art. 233 § 1 kpc, a w konsekwencji - także zarzut naruszenia prawa materialnego - art. 7, art. 21 ust. 7, art. 24 ust. 4, art. 38 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (tekst jednolity Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) w zw. z art. 64 kc i art. 1047 kpc.

Sprawia to, że Sąd Najwyższy, działając na podstawie art. 393¹³ kpc uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi Okręgowemu w Słupsku do ponownego jej rozpoznania. O kosztach orzeczono stosownie do art. 108 § 2 kpc.