Postanowienie z dnia 2015-06-01 sygn. III Cz 438/15

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Postanowienie Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 1 czerwca 2015 r. sygn. akt III Cz 438/15

Skład orzekający: SSO Leszek Jantowski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSO Katarzyna Łubkowska, SSO Aleksandra Wikaryjczyk

Zgodnie z art. 945 § 1 k.p.c. o terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników. Niezawiadomienie przez komornika nawet znanych mu uczestników nie wstrzymuje jednak dokonania opisu i oszacowania ani nie jest wystarczającym powodem jego zaskarżenia, jeżeli prawa tych uczestników zostaną uwzględnione. Natomiast w razie nieuwzględnienia ich praw mogą oni zaskarżyć opis i oszacowanie na podstawie art. 950 k.p.c. Uchybienie takie – nawet gdy ma miejsce – nie ma wpływu na prawidłowość dokonanego opisu i oszacowania.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 6 marca 2015 r. Sąd Rejonowy w K. na podstawie art. 759 § 2 k.p.c. nakazał komornikowi sądowemu przy Sądzie Rejonowym w K. doręczenie wierzycielowi […] odpisu opisu i oszacowania nieruchomości dłużnika, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr […] dokonany w dniu 18 czerwca 2014 r. (pkt 1) oraz oddalił skargę w pozostałym zakresie (pkt 2).

W uzasadnieniu Sąd wskazał, że opisu i oszacowania dokonano w sposób prawidłowy, opinia sporządzona przez biegłego jest wiarygodna i oparta na obfitym materiale porównawczym. Określając wartość rynkową nieruchomości, biegły porównał ceny, jakie uzyskano za podobne nieruchomości, do nieruchomości wycenianej, z uwzględnieniem odpowiedniego współczynnika korygującego, ponadto dokonał korekty średniej ceny tych nieruchomości, uwzględniając różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości, przedstawiając odpowiednie wyliczenia. Nadto Sąd wskazał, że przy dokonywaniu opisu i oszacowania powinno się dążyć do zebrania wszelkich danych, które umożliwiają dokładne określenie nieruchomości i jej wartości. W ocenie Sądu biegły podjął próby zebrania wystarczającego materiału umożliwiającego mu wykonanie wyceny nieruchomości, między innymi dokonał oględzin zewnętrznych nieruchomości, zebrał dane transakcyjne dotyczące nieruchomości podobnych do przedmiotowej nieruchomości.

W związku z powyższym Sąd orzekł w myśl przepisu art. 767 § 1 k.p.c. w zw. z art. 950 k.p.c.

Zażalenie na powyższe postanowienie wniósł dłużnik, zaskarżając je w części, co do pkt 2 postanowienia, i domagając się uchylenia zaskarżonego postanowienia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, a nadto zasądzenia od wierzycieli solidarnie na rzecz dłużnika kosztów postępowania skargowego i zażaleniowego według norm przepisanych.

Skarżący podniósł zarzut:

1. naruszenia przepisu art. 922 k.p.c. poprzez zaniechanie zawiadomienia o terminie opisu i oszacowania nieruchomości wszystkich osób, którym przysługują do tej nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe,

2. naruszenia przepisu art. 948 i art. 949 k.p.c. poprzez ustalenie wartości rynkowej szacowanej nieruchomości bez uwzględnienia w należytym stopniu jej atrakcyjnego położenia z bezpośrednim dostępem do linii brzegowej Jeziora T., stopnia jej uzbrojenia oraz nieograniczonych możliwości zabudowywania jej części o pow. 0,2700 ha na cele budowlane inne niż mieszkalne,

3. błędu w ustaleniach faktycznych polegającego na zmniejszeniu wartości rynkowej szacowanej nieruchomości o kwotę 4300 zł tytułem rzekomo utraconych korzyści w sytuacji, gdy nie jest ona nieruchomością władnącą wobec innych nieruchomości, ale wyłącznie nieruchomością obciążoną służebnościami gruntowymi na rzecz właścicieli aż siedmiu sąsiadujących z nią ruchomości,

4. niewyjaśnienia w operacie szacunkowym, czy wartość rynkowa nieruchomości stanowi cenę netto czy brutto.

W uzasadnieniu skarżący zakwestionował ustalenie dokonane przez komornika sądowego w przedmiocie wartości rynkowej szacowanej nieruchomości oraz zarzucił komornikowi naruszenie art. 922 k.p.c. poprzez zaniechanie zawiadomienia o terminie opisu i oszacowania wszystkich osób, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone do przedmiotowej nieruchomości.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie dłużnika nie zasługiwało na uwzględnienie.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 922 k.p.c., wskazać należy, iż zgodnie z art. 945 § 1 k.p.c. o terminie odpisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników. Niezawiadomienie przez komornika nawet znanych mu uczestników nie wstrzymuje jednak dokonania opisu i oszacowania ani nie jest wystarczającym powodem jego zaskarżenia, jeżeli prawa tych uczestników zostaną uwzględnione. Natomiast w razie nieuwzględnienia ich praw mogą oni zaskarżyć opis i oszacowanie na podstawie art. 950 k.p.c. (por. H. Ciepła, Komentarz do art. 945 Kodeksu postępowania cywilnego, w: H. Dolecki, T. Wiśniewski (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom IV. Artykuły 730–1088, LEX 2014). Uchybienie takie – nawet gdy ma miejsce – nie ma wpływu na prawidłowość dokonanego opisu i oszacowania.

Nadto Sąd Okręgowy w pełni podziela ustalenia poczynione przez Sąd I instancji w zakresie czynności, jaką było sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, iż biegły powołany przez komornika do oszacowania przedmiotowej nieruchomości był uprawniony do dokonania tej czynności. Sama czynność została przeprowadzona w sposób fachowy, zgodnie z zasadami obowiązującymi przy wykonywaniu tego rodzaju czynności. Operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego odpowiada wymogom określonym w art. 948 k.p.c. oraz zasadom dokonywania wyceny nieruchomości określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U z 2004 r., Nr 207, poz. 2109). Biegły dokonał wnikliwego opisu nieruchomości, uwzględnił sposób wykorzystania działki, jej położenie i lokalizację. Uwzględnił zatem stan zagospodarowania, stan prawny oraz stan użytkowo-techniczny. Wbrew twierdzeniom skarżącego biegły swoją opinię oparł na obfitym materiale porównawczym, swoje wnioski szczegółowo uzasadnił, a nadto poparł je stosowną dokumentacją, w tym dokumentacją fotograficzną. Biegły uwzględnił także wszystkie dane i okoliczności mające wpływ na wartość szacowanej nieruchomości.

Wskazać należy, iż dla podważenia opinii nie wystarczy zakwestionować jej konkluzji, ale konieczne jest podważenie poprawności poszczególnych jej elementów składających się na trafność wniosków końcowych, czego skarżący w zasadzie nie uczynił. Jego zarzuty w zakresie wartości rynkowej nieruchomości opiewającej na kwotę 1.000.000 zł oraz faktu zbywania podobnych nieruchomości za cenę nie mniejszą niż ww. kwota nie znajdują potwierdzenia w dokumentacji i dokonanej przez biegłego analizie rynku nieruchomości gruntowych w regionie. Skarżący nie przedstawił żadnych dowodów na potwierdzenie swoich zarzutów.

Należy mieć także na uwadze, iż biegły w piśmie z dnia 7 lutego 2015 r. (k. 13 akt) odniósł się do zarzutów podnoszonych w skardze na czynności komornika. Biegły wskazał, iż cena oszacowanej nieruchomości stanowi cenę netto, podatek VAT nie jest bowiem składnikiem wartości rynkowej nieruchomości.

Nie ma słuszności skarżący, iż obciążenie nieruchomości służebnościami na rzecz siedmiu nieruchomości władnących nie ma wpływu na wartość nieruchomości. Prawa obciążające nieruchomość należy uwzględnić przy jej wycenie (art. 948 § 1 k.p.c.). Nie ulega wątpliwości, iż służebności przechodu drogą gospodarczą biegnącą przez nieruchomości czy użytkowania miejsca do kąpieli i plażowania na łące obciążają szacowaną nieruchomość, co wynika z wpisu w księdze wieczystej. Służebność polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (art. 285 § 1 k.p.c.). Z treści służebności wynika, iż właściciel jest w pewnym stopniu ograniczony w swoim prawie własności. Niewątpliwie okoliczność taka jest pewnego rodzaju ciężarem, który ma wpływ na wartość nieruchomości obciążonej i powoduje jej obniżenie.

Nie można zgodzić się ze skarżącym, iż biegły, dokonując oszacowania nieruchomości, nie wziął pod uwagę jej atrakcyjnego położenia. Z treści opinii wynika bowiem, iż biegły wyróżnił cztery cechy, które mają wpływ na wartość szacowanej nieruchomości (k. 9 i 11 opinii). W opisie nieruchomości biegły podkreślił jej atrakcyjne położenie, nadto szacując wartość gruntu rolnego, zwiększył jej wartość o współczynnik korekcyjny k = 1,05, podkreślając szczególne walory przyrodnicze działki (k. 14 opinii). Należy mieć również na uwadze, iż położenie szacowanej nieruchomości jest z jednej strony atrakcyjne – w pobliżu jeziora, z drugiej jednak strony nieruchomość znajduje się na obszarze […] Parku Krajobrazowego lub w jego otulinie, co ma wpływ na rozwój szacowanej działki, zwłaszcza jeśli chodzi o jej ewentualną zabudowę, co wynika z treści uchwały Sejmiku Województwa Pomorskiego z dnia 27 kwietnia 2011 r., która określa cele ochronne Parku (§ 3 pkt 7 uchwały). Wiąże się to z zakazem zabudowy w pasie 100 m od linii brzegowej jeziora, wyjątek stanowią obiekty służące gospodarce wodnej. Powyższe ma z kolei wpływ na obniżenie wartości działki.

Wbrew stanowisku skarżącego biegły prawidłowo oszacował także wartość budynku mieszkalnego, nie można bowiem zgodzić się z dłużnikiem, iż budynek ten jest zmodernizowany. Wartość budynku mieszkalnego została obniżona o współczynnik korekcyjny k = 0,98 z uwagi na pokrycie w części dachu płytami azbestowo-cementowymi. Poza tym w opinii zostały uwzględnione wszystkie cechy nieruchomości, od których zależy jej wartość, m.in. stan techniczno-użytkowy, walory funkcjonalne, urządzenia techniczne i infrastruktura.

Reasumując, w związku z powyższym Sąd Okręgowy doszedł do wniosku, że oszacowanie nieruchomości przez biegłego zawiera prawidłowe dane pozwalające na określenie ceny wywołania, zaś skarżący nie zdołał wykazać, aby cena szacowania była inna niż wskazana przez biegłego.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy – na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. – zażalenie oddalił.