Uchwała z dnia 1994-05-30 sygn. III CZP 73/94

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 73/94

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1994 r.

Przewodniczący: sędzia SN Z. Strus.

Sędziowie SN: T. Ereciński, T. Żyznowski (sprawozdawca).

Sąd Najwyższy, w sprawie z wniosku Danuty M., z udziałem Spółdzielni Mieszkaniowej w D., Dyrekcji Zabudowy Kaskady Górnej Wisły w O., Spółki z o.o. (...) - Zakład Budowlano-Montażowy w K. i Urzędu Rejonowego w W., o założenie księgi wieczystej, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Bielsku-Białej, postanowieniem z dnia 12 kwietnia 1994 r. sygn. akt (...), do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"Czy stosownie do art. 24¹ ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 1982 r. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.), dopuszczalne jest założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego w budynku należącym do Spółdzielni Mieszkaniowej w sytuacji, gdy w księdze wieczystej nieruchomości obejmującej działkę lub działki, na której budynek ten jest zlokalizowany, prawo własności ani użytkowania wieczystego nie jest wpisane na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej?"

podjął następującą uchwałę:

Założenie księgi wieczystej w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w budynku stanowiącym własność Spółdzielni Mieszkaniowej nie jest uzależnione od uregulowania tytułu prawnego spółdzielni do nieruchomości, na której znajduje się ten budynek mieszkalny.

Uzasadnienie

Wnioskodawczyni Danucie M., będącej członkiem Spółdzielni Mieszkaniowej w W., przysługuje własnościowe prawo do lokalu nr 15 w budynku nr 10b na Osiedlu Kopernika w W. Budynek ten znajduje się na działce 2104/25, mającej urządzoną księgę wieczystą nr 37084, prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Wadowicach. Działka ta stanowi własność Skarbu Państwa [a pozostaje w zarządzie i użytkowaniu Dyrekcji Zabudowy Kaskady Górnej Wisły w O. oraz Spółki (...) - Zakłady Budowlano-Montażowe w K.].

Uwzględniając wniosek Danuty M., postanowieniem z dnia 23 września 1992 r., Sąd Rejonowy w Wadowicach założył księgę wieczystą nr 48497 dla lokalu mieszkalnego nr 15 i wpisał w dziale II Danutę M. jako właścicielkę wymienionego lokalu w całości.

Rewizję złożył Skarb Państwa - Urząd Rejonowy w W. Zarzucając naruszenie art. 24¹ ustawy o księgach wieczystych i hipotece skarżący wnosił o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

Rozpoznając złożoną rewizję Sąd Wojewódzki przedstawił do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu przytoczone na wstępie zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Stosownie do art. 24¹ ust. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece - dodanym przez art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 25 października 1991 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz ustaw - o księgach wieczystych i hipotece, Prawo spółdzielcze, Kodeks postępowania cywilnego, Prawo lokalowe (Dz. U. Nr 115, poz. 496) - księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Do ksiąg wieczystych dla ograniczonych praw rzeczowych wymienionych wyżej stosuje się odpowiednio przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości. Jednocześnie wprowadzone zostały - przytoczoną ustawą - zmiany w art. 244 k.c. Rozszerzony został katalog ograniczonych praw rzeczowych. Ograniczonymi prawami rzeczowymi, po wprowadzonej zmianie art. 244 § 1 k.c. są: użytkowanie, służebność, zastaw, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz hipoteka. Instytucja hipoteki na ograniczonym prawie rzeczowym stanowi - jak podkreśla się w literaturze przedmiotu - wyłom w prawie polskim wiążącym hipotekę z nieruchomością. Źródłem zróżnicowanych poglądów co do przyjętej konstrukcji - przytoczonych w uzasadnieniu zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Wojewódzki - jest stosunek do założeń społeczno-ekonomicznych. Aprobata tych założeń, będących wyrazem dążenia do zwiększenia przedmiotów hipotecznego zabezpieczenia kredytów zaciąganych na budownictwo mieszkaniowe, a także na inne cele, w szczególności na rozpoczęcie działalności gospodarczej, rzutuje na wykładnię przytoczonych przepisów normujących zabezpieczenie hipoteczne na własnościowych spółdzielczych prawach do lokali. Pogląd przeciwny - podważający potrzebę wprowadzenia hipoteki na prawach członków do lokali spółdzielczych - gwarancję bezpieczeństwa obrotów wiąże z zastosowaniem prawa zastawu po wprowadzeniu obligatoryjnych rejestrów ustanowionych praw zastawu.

Przedmiotem wykładni, dokonanej w trybie art. 391 k.p.c., nie jest ocena przyjętych przez ustawodawcę rozwiązań, w ramach obowiązujących przepisów kodeksu cywilnego i Prawa spółdzielczego, lecz eliminacja wyłonionych w praktyce trudności i wątpliwości związanych z funkcjonowaniem nowych rozwiązań. Przedstawione przez Sąd Wojewódzki zagadnienie prawne dotyczy rozstrzygnięcia kwestii, czy możliwe jest założenie samodzielnej księgi wieczystej dla lokalu spółdzielczego, bez uprzedniego założenia księgi wieczystej przez spółdzielnię dla całej nieruchomości. Okoliczność, że nie wszystkie spółdzielnie mieszkaniowe mają uregulowany stan prawny nieruchomości i budynków, w których znajdują się owe lokale mieszkalne, była znana już przy opracowywaniu wstępnych założeń do tej ustawy. Została także przedstawiona - jak wynika ze sprawozdania stenograficznego - na posiedzeniu Sejmu. Z obszernego uzasadnienia wynika, że poza nie uporządkowanym stanem prawnym nieruchomości zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe i znajdujących się w dyspozycji tych spółdzielni, występują też sytuacje, w których jedna księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej obejmuje znaczną liczbę budynków lub kilkanaście budynków stanowiących całe osiedla mieszkaniowe. W takich sytuacjach nie byłoby możliwe, choćby ze względów technicznych, dokonywanie wpisów hipoteki w odpowiednim dziale księgi wieczystej. Zrozumiała zatem staje się podkreślana konieczność uniezależnienia członka, któremu przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, od czynności spółdzielni mieszkaniowej oraz jej aktywności w zakresie uporządkowania własności nieruchomości pozostających w dyspozycji tejże spółdzielni. Przeciwne stanowisko uniemożliwiałoby w wielu wypadkach zakładanie ksiąg wieczystych dla lokali spółdzielczych i tym samym ustanowienie hipoteki na tym prawie. Stworzona możliwość założenia odrębnej księgi wieczystej dla prawa do własnościowego spółdzielczego lokalu mieszkalnego, bez konieczności uprzedniego uregulowania stanu prawnego nieruchomości zabudowanej przez spółdzielnię budynkami mieszkalnymi, jest wyrazem usanowania przez ustawodawcę przydziałów uzyskanych przez spółdzielców w odniesieniu do lokali znajdujących się w tych budynkach. Zasadnie bowiem podnosi się, że skoro ustawodawca przesądził, iż powstałe w następstwie takich przydziałów prawa mogą stanowić przedmiot hipotek, to tym samym uznał te przydziały za istniejące.

Z powyższych przyczyn nie zostało podzielone zapatrywanie, jakoby treść art. 25 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wykluczała możliwość założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez uprzedniego założenia księgi wieczystej dla nieruchomości, na której znajduje się budynek z tym lokalem. Przytoczone stanowisko wyrażone zostało bez uwzględnienia treści art. 26 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który stanowi, że podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane z ewidencji gruntów i budynków, co potwierdza treść podjętej uchwały, stwierdzającej, że nie jest wymagane uprzednie założenie dla tej nieruchomości księgi wieczystej.

OSNC 1994 r., Nr 12, poz. 236