Wyrok z dnia 1977-01-20 sygn. IV CR 576/76

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt IV CR 576/76

Wyrok z dnia 20 stycznia 1977 r.

Sporządzona na podstawie przepisów o sprzedaży przez Państwo terenów państwowych zabudowanych domami jednorodzinnymi umowa, na podstawie której sprzedano osobie fizycznej - z przekroczeniem tych przepisów - oprócz domu jednorodzinnego budynki nie podlegające sprzedaży osobom fizycznym, jest nieważna tylko w części obejmującej sprzedaż tych budynków, chyba że podział terenu dla wyodrębnienia działki zabudowanej domem jednorodzinnym nie może nastąpić. W wypadku częściowej tylko nieważności umowy do podziału nieruchomości położonej w mieście stosuje się odpowiednio przepis art. 18 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 6 lipca 1972 r. o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz o podziale nieruchomości w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 27, poz. 192).

Przewodniczący: Sędzia SN F. Wesely. Sędziowie SN: S. Rudnicki (sprawozdawca), H. Kramczyńska.

Sąd Najwyższy, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Skarbu Państwa (Urząd Miejski w T.) przeciwko Emilii i Kazimierzowi małż. K. o ustalenie nieważności umowy, na skutek rewizji pozwanych od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Katowicach z dnia 8 października 1976 r.

uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Wojewódzkiemu w Katowicach do ponownego rozpoznania i pozostawił temu Sądowi rozstrzygnięcie wniosku pozwanych o zasądzenie kosztów postępowania rewizyjnego.

Uzasadnienie

Skarb Państwa - Rejonowy Zarząd Gospodarki Terenami w T. w pozwie skierowanym przeciwko Emilii i Kazimierzowi małż. K. wnosił o unieważnienie aktu notarialnego sporządzonego w Państwowym Biurze Notarialnym w T. w dniu 20.X.1967 r. repertorium "A" nr (...) dotyczący sprzedaży przez Skarb Państwa - Prezydium Powiatowej Rady Narodowej nieruchomości położonej w T. ul. Lubliniecka 1, a oznaczonej na mapie nr 6 o pow. 24,50 a, dla której urządzona była księga wieczysta T. wykaz 554 wraz ze znajdującym się na nieruchomości domem jednorodzinnym, parterowym o pięciu pomieszczeniach i kubaturze 649 m³.

Na uzasadnienie swego żądania Skarb Państwa przytoczył, że na nieruchomości objętej sprzedażą oprócz domu jednorodzinnego znajdują się: piętrowy dom handlowo-mieszkalny, szopa z kamienia i magazyn, i gdyby ówczesne władze administracyjne wiedziały o istnieniu wymienionych zabudowań nie doszłoby do zawarcia umowy sprzedaży, nadto decyzja nr 96/67 Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w T., zezwalająca na sprzedaż nieruchomości, została uchylona decyzją Wojewody z dnia 28.II.1976 r., jako nieważna.

Pozwani nie uznali powództwa i wnosili o jego oddalenie z zasądzeniem zwrotu kosztów procesu, podnosząc, że o błędnym wyobrażeniu o przedmiocie sprzedaży strona powodowa dowiedziała się już w 1974 r. podczas wizji lokalnej, z której został sporządzony protokół, stąd też na błąd strona powodowa nie może się powoływać wobec upływu terminu z art. 88 § 2 k.c. Nadto pozwani nigdy nie rościli sobie pretensji do zabudowań znajdujących się na nieruchomości, które stanowiły przedmiot użytkowania Gminnej Spółdzielni "Samopomoc Chłopska", wobec czego pozwani są gotowi przenieść własność części nieruchomości, na której znajdują się przedmiotowe zabudowania.

Na rozprawie przed Sądem Wojewódzkim w dniu 8.X.1976 r. strony wyraziły gotowość zawarcia ugody sądowej, na podstawie której pozwani przeniosą na rzecz Skarbu Państwa część nabytej działki, o pow. 1218 m ² wraz z zabudowaniami określonymi w pozwie, w zamian za zapłatę 42.160 zł i 728 zł zwrotu uiszczonych za ten teren podatków. Sąd Wojewódzki uznał jednakże zawarcie takiej ugody za niedopuszczalne i zaskarżonym wyrokiem uwzględnił powództwo, uznając, iż umowa sprzedaży dotknięta jest nieważnością z powodu sprzeczności z przepisami ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych i działek budowlanych (Dz. U. Nr 31, poz. 132 z późń. zm.). Nieważność dotyczy całej umowy, a nie jej części, "gdyż nieważnością nie jest dotknięta nieistotna część czynności, albowiem sprzedaż budynków magazynowych i domu handlowo-mieszkalnego nie stanowi jakiegoś wyodrębnionego postanowienia w umowie notarialnej". Dlatego też przepis art. 58 § 3 k.c. nie może mieć zastosowania. Z tego powodu proponowana przez strony ugoda byłaby sprzeczna z prawem.

Od tego wyroku pozwani wnieśli rewizję, domagając się jego uchylenia i przekazania sprawy Sądowi Wojewódzkiemu do ponownego rozpoznania. Rewizja oparta jest na zarzucie naruszenia art. 58 § 3 k.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Nie można odmówić słuszności podniesionemu w rewizji zarzutowi, że Sąd Wojewódzki dopuścił się naruszenia art. 58 § 1 k.c. bezpodstawnie przyjmując, że nieważnością objęta jest cała umowa. Jak wynika z nie kwestionowanych ustaleń Sądu Wojewódzkiego, pozwani od początku zdawali sobie sprawę z tego, że w świetle przepisów obowiązującego wówczas (i obecnie) prawa nie mogli w sposób ważny nabyć piętrowego domu "handlowo-mieszkalnego" i magazynów zajmowanych przez Gminną Spółdzielnię "Samopomoc Chłopska". Dlatego też objęli w posiadanie tylko tę część sprzedanej im działki, na której znajduje się dom jednorodzinny, natomiast pozostała część o powierzchni 18 arów 18 m² - według oświadczenia pełnomocnika pozwanych złożonego na rozprawie przed Sądem Najwyższym - wyodrębniona ogrodzeniem i oddzielona od części użytkowanej przez pozwanych pozostała poza zasięgiem ich posiadania. Obie te działki zostały odrębnie oznaczone w wykazie zmian gruntowych, stanowią więc odrębne działki nie związane ze sobą gospodarczo.

Nic nie przemawia - w zebranym w sprawie materiale - za tym, że umowa sprzedaży samej tylko działki zabudowanej domem jednorodzinnym nie doszłaby do skutku bez postanowień dotyczących sprzedaży budynków wyłączonych od sprzedaży osobom fizycznym przez obowiązujące przepisy. Przeciwnie: z oświadczeń składanych przez Skarb Państwa w wytoczonych pozwanym procesach wynika, że powód nie kwestionował skuteczności sprzedaży pozwanym części nieruchomości (stanowiącej obecnie odrębną działkę) zabudowanej domem jednorodzinnym, gdyż do sprzedaży tego obiektu nie było żadnych przeszkód prawnych.

Pierwszy z tych procesów dotyczył zwrotu równowartości magazynów, a drugi uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przez ustalenie, że właścicielem części nieruchomości zabudowanej domem piętrowym i magazynami jest nadal Skarb Państwa. W obu tych sprawach powództwo zostało oddalone i dopiero wtedy, bezpośrednio przed wytoczeniem powództwa w niniejszej sprawie, organ administracji państwowej stopnia wyższego uchylił - jako nieważną - decyzję, na podstawie której sprzedano pozwanym całą działkę o pow. 2.450 m². Także jednak i w tym procesie Skarb Państwa stał na stanowisku, że wadliwa jest sprzedaż pozwanym jedynie działki zabudowanej budynkami wyłączonymi przez właściwe przepisy od sprzedaży, dając temu wyraz w proponowanej ugodzie sądowej.

Z okoliczności tych wynika więc wyraźnie, że sprzedaż pozwanym działki zabudowanej domem jednorodzinnym nastąpiłaby także bez postanowień dotyczących sprzedaży obszaru zabudowanego pozostałymi budynkami. Ma to istotne znaczenie dla zastosowania postanowień § 3 art. 58 k.c.

Na przeszkodzie temu nie stoi pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 23.IX.1969 r. II CR 338/69 (OSNCP 1970, z. 7-8, poz. 132), na które powołał się Sąd Wojewódzki. W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy wyraził stanowisko, że sporządzona na podstawie przepisów nie obowiązującej już ustawy z dnia 28 maja 1957 r. przez Państwo domów mieszkalnych i działek budowlanych (Dz. U. Nr 31, poz. 132 z późn. zm.) umowa, na podstawie której oprócz lokali mieszkalnych sprzedano stanowiący integralną część "małego domu" lokal handlowy, jest w całości nieważna.

Jak wynika z uzasadnienia, rozstrzygnięcie to Sąd Najwyższy wiązał wyraźnie ze stanem faktycznym sprawy, w której nie podlegający sprzedaży lokal handlowy stanowił integralną, niemożliwą do wyodrębnienia część małego domu mieszkalnego. Poza tym orzeczenie to wydane zostało pod rządem nie obowiązującego już art. 41 § 1 przepisów ogólnych prawa cywilnego, według którego, jeżeli nieważność dotyczyła części czynności prawnej, nieważna była cała czynność, chyba że nieważnością dotknięta była jedynie nieistotna część czynności. Ograniczenia takiego nie przewiduje natomiast miarodajny dla oceny zawartej między stronami umowy art. 58 § 3 k.c., który stanowi, że jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana. Dlatego też, w obecnym zmienionym stanie prawnym, sporządzona na podstawie przepisów o sprzedaży przez Państwo terenów państwowych zabudowanych domami jednorodzinnymi umowa, na podstawie której sprzedano osobie fizycznej z przekroczeniem tych przepisów oprócz domu jednorodzinnego budynki nie podlegające sprzedaży osobom fizycznym, jest nieważna tylko w części obejmującej sprzedaż tych budynków, chyba że podział terenu dla wyodrębnienia działki zabudowanej domem jednorodzinnym nie może nastąpić. W takim wypadku do podziału nieruchomości położonej w mieście stosuje się odpowiednio przepis art. 18 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 6 lipca 1972 r. o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz o podziale nieruchomości w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 27, poz. 192).

Ponieważ Sąd Wojewódzki, wychodząc z odmiennych założeń, nie miał na uwadze powyższych zasad, przeto zaskarżony wyrok ulega uchyleniu, a sprawa przekazaniu do ponownego rozpoznania (art. 388 § 1 k.p.c.) w celu poczynienia odpowiednich ustaleń co do obszaru, określenia i granic działki zabudowanej domem jednorodzinnym, co do sprzedaży której umowa nie jest dotknięta nieważnością. Należy wskazać na to, że zawarciu przez strony ugody o treści przez nie zaproponowanej nie sprzeciwiałaby się żadna z przeszkód określonych w art. 203 § 4 w zw. z art. 223 k.p.c.

OSNC 1977 r., Nr 11, poz. 216