Uchwała z dnia 1994-03-04 sygn. III CZP 14/94

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 14/94

Uchwała z dnia 4 marca 1994 r. 

Przewodniczący: Sędzia SN Z. Strus.

Sędziowie SN: B. Czech (sprawozdawca), G. Filcek.

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Spółdzielni Budowy Domów Jednorodzinnych (...) w W. przeciwko Gminie Miasta W. o stwierdzenie nieważności, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki we Wrocławiu, postanowieniem z dnia 25 listopada 1993 r. sygn. akt (...), do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"Czy zastrzeżone przepisem art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127) ustawowe prawo pierwokupu ma zastosowanie w sytuacji, gdy spółdzielnia budowy domów jednorodzinnych przenosi udziały w użytkowaniu wieczystym na członków tej spółdzielni przed spełnieniem przesłanek z art. 235 Prawa spółdzielczego?"

podjął następującą uchwałę:

Ustawowe prawo pierwokupu, przewidziane w art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.), nie ma zastosowania do przeniesienia przez spółdzielnię budowy jednorodzinnych na rzecz swoich członków udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntu objętego zabudową domów jednorodzinnych, stosownie do przepisów art. 232-237 Prawa spółdzielczego.

Uzasadnienie

Spółdzielni Budowy Domów Jednorodzinnych (...) w W. oddana została w użytkowanie wieczyste nieruchomość położona przy ul. Kruszyńskiej w W. z przeznaczeniem na budowę domów jednorodzinnych (decyzje z dnia 6 kwietnia 1987 r. i z dnia 11 czerwca 1987 r.). Z dniem 27 maja 1990 r. nieruchomość ta stała się własnością Gminy Miasta W. Na nieruchomości tej Spółdzielnia rozpoczęła budowę budynków mieszkalnych na podstawie pozwoleń na budowę, wydanych w 1987 i 1988 r. przez Głównego Architekta Wojewódzkiego w W. Pozwolenia te zostały następnie prawomocnie uchylone, jako wydane z naruszeniem przepisów o właściwości (decyzja Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 1 lutego 1991 r. i wyrok NSA z dnia 3 czerwca 1991 r.).

Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie członków Spółdzielni podjęło dnia 31 lipca 1991 r. uchwałę "o przeniesieniu wieczystej dzierżawy gruntów Spółdzielni na rzecz członków Spółdzielni w częściach ułamkowych proporcjonalnie do wielkości działek budowlanych" (akta).

Wykonując tę uchwałę zarząd Spółdzielni aktem notarialnym z dnia 5 listopada 1991 r. przeniósł na jej członków odpowiednie udziały w wieczystym użytkowaniu przedmiotowej nieruchomości, za opłaty już przez nich uiszczone, pod warunkiem, że Zarząd Gminy Miasta W. nie wykona prawa pierwokupu. Zarząd tej Gminy aktem notarialnym z dnia 26 kwietnia 1992 r. złożył oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu.

Powyższe okoliczności są w sprawie niesporne.

Powodowa Spółdzielnia, po ostatecznym sprecyzowaniu żądania, wniosła o ustalenie, że Zarządowi Gminy Miasta W. nie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu.

Pozwana Gmina wniosła o oddalenie powództwa.

Sąd Rejonowy we Włocławku wyrokiem z dnia 24 lutego 1993 r. oddalił powództwo, przyjmując, że przedmiotowa umowa przeniesienia udziałów w użytkowaniu wieczystym ma charakter umowy sprzedaży w rozumieniu art. 535 i 555 k.c., albowiem nie zostały spełnione wszystkie przesłanki z art. 235 Prawa spółdzielczego i w związku z tym Zarządowi Gminy W. przysługuje ustawowe prawo pierwokupu przewidziane w art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz. U. z 1991 r. Nr 30 poz. 127 ze zm.).

Sąd Wojewódzki we Włocławku, rozpoznając sprawę na skutek rewizji powódki, przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne przytoczone w sentencji niniejszej uchwały.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Artykuł 76 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, w brzmieniu obowiązującym od dnia 5 grudnia 1990 r. (jedn. tekst: Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.), stanowi, że zarządowi gminy przysługuje prawo pierwokupu w wypadku sprzedaży nieruchomości nabytej uprzednio od Skarbu Państwa lub gminy albo oddanej w użytkowanie wieczyste, jeżeli nie została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę. W pierwszej kolejności zatem należy rozważyć, czy przedmiotowa umowa z dnia 5 listopada 1991 r. jest umową sprzedaży (w rozumieniu art. 535 i nast. k.c.) udziałów w użytkowaniu wieczystym, skoro tylko w wypadku takiej umowy to prawo pierwokupu przysługuje.

Statut powodowej Spółdzielni stanowi, że celem jej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków i ich rodzin oraz potrzeb gospodarczych i kulturalnych, wynikających z zamieszkiwania we wspólnym osiedlu; dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Spółdzielnia buduje domy jednorodzinne w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów lub inne domy w celu przeniesienia na rzecz członków znajdujących się w nich lokali mieszkalnych zgodnie z postanowieniem art. 232 ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (§ 4 ust. 1 i 2 statutu).

Ustawa z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (Dz. U. Nr 30, poz. 210 ze zm.) w art. 232-235 oraz statut powodowej Spółdzielni przewidują sukcesywne kształtowanie praw członka do budowanego dla niego przez powódkę domu. Ostatnim etapem tego kształtowania jest przeniesienie przez Spółdzielnię na członka własności przydzielonego mu domu wraz z prawem do działki w warunkach określonych przez art. 235 pr. spółdz. i § 21 ust. 2 statutu. Rodzaj przenoszonego prawa do działki jest - oczywiście - zależny od prawa przysługującego Spółdzielni (bądź własność lub współwłasność, bądź wieczyste użytkowanie).

Przeniesienie to dokonuje się na podstawie umowy zawartej pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego (art. 158 i 237 k.c.). Przyczyną prawa (causa) takiego przeniesienia własności (wieczystego użytkowania) - w rozumieniu art. 156 k.c. - nie jest umowa sprzedaży (lub inny rodzaj umowy obligacyjnej, takiej jak np. darowizna, zamiana), lecz swoisty stosunek spółdzielczy, kształtowany przez Prawo spółdzielcze i statut spółdzielni jako rodzaj umowy. Przeniesienie przez spółdzielnię na rzecz jej członka własności domu z prawem do działki (art. 235 § 1 pr. spółdz.) nie wynika przeto z umowy sprzedaży w rozumieniu art. 535 i nast. k.c.

Dlatego ustawowe prawo pierwokupu, przewidziane w art. 76 ust. 1 powołanej ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, nie przysługuje w razie przeniesienia przez spółdzielnię budowy domów jednorodzinnych na rzecz swoich członków udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntu objętego zabudową domów jednorodzinnych, stosownie do przepisów art. 232-237 Prawa spółdzielczego, ponieważ przeniesienie takie nie jest sprzedażą, o której mowa w pierwszym z wymienionych przepisów. W tej sytuacji zbędne staje się rozważanie, jakie znaczenie dla wymienionej kwestii (dopuszczalności prawa pierwokupu) ma spełnienie lub niespełnienie dalszej przesłanki z cyt. art. 76 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (zabudowanie nieruchomości na podstawie zezwolenia na budowę).

Dlatego Sąd Najwyższy udzielił odpowiedzi jak w sentencji uchwały (...).

OSNC 1994 r., Nr 11, poz. 202