Wyrok z dnia 2015-11-30 sygn. II Ca 768/15

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt II Ca 768/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 listopada 2015 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu, Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący: Sędzia SO Jolanta Bojko

Sędzia SO Piotr Jarmundowicz ( spr .)

Sędzia SO Urszula Kubowska - Pieniążek

Protokolant: Elżbieta Biała

po rozpoznaniu w dniu 16 listopada 2015 r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa J. K.

przeciwko G. K. (1) i P. M.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki i zażalenia pozwanych

od wyroku Sądu Rejonowego w Oleśnicy

z dnia 18 grudnia 2014 r.

sygn. akt I C 2335/13

I.  zmienia zaskarżony wyrok w pkt. II w ten sposób, że zasądzoną w nim kwotę 1 817 zł podwyższa do 1 958 zł; zmienia go także w pkt. III w ten sposób, że zasądzoną w nim kwotę 1 817 zł podwyższa do 1 958 zł;

II.  oddala apelację powódki;

III.  zasądza od powódki J. K. na rzecz pozwanej G. K. (1) 675 zł kosztów postępowania odwoławczego;

IV.  zasądza od powódki J. K. na rzecz pozwanej P. M. 675 zł kosztów postępowania odwoławczego

SSO Piotr Jarmundowicz SSO Jolanta Bojko SSO Urszula Kubowska-Pieniążek

Sygn. akt II Ca 768/15

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy w Oleśnicy oddalił powództwo (punkt I), zasądził od powódki na rzecz pozwanej P. M. kwotę 1 817,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (punkt II wyroku) oraz zasądził od powódki na rzecz pozwanej G. K. (1) kwotę 1.817,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (punkt III).

Rozstrzygniecie swoje Sąd I instancji wydał w oparciu o następujące ustalenia faktyczne:

W dniu 07.09.2004 r. K. K. i J. K. zawarli notarialną umowę o ustanowienie prawa użytkowania. Na podstawie przedmiotowej umowy K. K. ustanowił na rzecz swojej żony J. K., bezpłatne, dożywotnie prawo użytkowania całych jego udziałów wynoszących po 1/6 części we własności nieruchomości objętych księgami wieczystymi – aktualnie - KW nr (...) oraz (...) prowadzonymi przez Sąd Rejonowy w Pszczynie, a J. K. wyraziła zgodę na ustanowienie tego prawa.

W księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Pszczynie KW nr (...) dla nieruchomości gruntowej – działki nr (...) położonej w P., w dziale II ujawnieni są F. A. z udziałem 3/6, K. K. z udziałem 1/6, P. K. z udziałem 1/6, G. K. (2) z udziałem 1/6. W dziale III ujawnione jest ograniczone prawo rzeczowe w postaci bezpłatnego i dożywotniego użytkowania na rzecz J. K.. W księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Pszczynie KW nr (...) dla nieruchomości gruntowej – działki nr (...) położonej w P., w dziale II ujawnieni są W. P. z udziałem 3/16, K. K. z udziałem 5/16, P. K. z udziałem 1/6, G. K. (2) z udziałem 1/6. W dziale III ujawnione jest ograniczone prawo rzeczowe w postaci bezpłatnego i dożywotniego użytkowania na udziale K. K. wynoszącym 1/6 części na rzecz J. K..

W dniu 16.07.2011 r. zmarł K. K.. W dniu 05.08.2011 r. notariusz M. R. dokonała otwarcia i ogłoszenia testamentu K. K., ostatnio zamieszkałego w P. przy ul. (...), objętego aktem notarialnym z dnia 07.09.2004 r. (rep. (...)), zawierającego treść jednoznacznie wyrażającą wolę spadkodawcy, iż do całego spadku powołuje po połowie córki: G. K. (2) i P. K.. Notariusz sporządziła protokół dziedziczenia (akt notarialny rep. A nr (...)) wobec złożenia przez P. M. i G. K. (1) oświadczeń o przyjęciu spadu bez ograniczenia za długi spadkowe po swoim ojcu K. K.. Równocześnie notariusz sporządziła akt poświadczenia dziedziczenia (rep. A nr (...)) stwierdzający, że spadek po K. K., posiadającym ostatnie miejsce zamieszkania w P. przy ul. (...), zmarłym w dniu 16.07.2011 r. na podstawie testamentu notarialnego z dnia 07.09.2004 r. nabyły jego córki: P. M. - w 1/2 części oraz G. K. (1) - w 1/2 części.

Działka nr (...) położona w P. zabudowana jest kamienicę wielomieszkaniową z lokalami użytkowymi wynajmowanymi osobom fizycznym i prawnym. W kamienicy usytuowanej przy ul. (...), ul. (...), ul. (...) jeden z lokali mieszkalnych o pow. 75 m ² zajmuje powódka. Lokale mieszkalne nie są oficjalnie wyodrębnione. Powódka nie płaci żadnego czynszu związanego z zajmowanym lokalem. J. K. zajmuje też jedyny garaż ( o pow. 16 m ²) znajdujący się na przylegającym podwórku oznaczanym jako działka nr (...), korzysta z dojazdu do garażu. Nie płaci z tego tytułu żadnych należności. W okresie letnim część tego podwórka wynajmowana jest pod ogródek piwny.

W dniu 04.02.2011 r. Burmistrz P. decyzją nr (...) ustalił wobec A. M., K. G., F. A., K. K., P. M. podatek od nieruchomości na rok 2011 w kwocie 5.365,00 zł, płatny w ratach:

1 rata do dnia 15.03.2011 r. w kwocie 1.341,00 zł, 2 rata w kwocie do dnia 15.05.2011 r. w kwocie 1.341,00 zł, 3 rata do dnia 15.09.2011 r. w kwocie 1.341,00 zł, 4 rata do dnia 15.11.2011 r. w kwocie 1.342,00 zł.

W dniu 12.08.2011 r. P. M. zawarła z (...) S.A. umowę ubezpieczenia od wszelkich ryzyk oraz odpowiedzialności cywilnej przedmiotowych nieruchomości. Składka ubezpieczeniowa określona została na kwotę 1.933,00 zł, płatną w dwóch ratach: pierwsza w kwocie 697,00 zł w terminie do 26.08.2011 r. oraz drugą w kwocie 966,00 zł w terminie do 13.01.2012 r.

We wrześniu 2011 r. w budynku przy ul. (...) przeprowadzona została okresowa kontrola i czyszczenie przewodów kominowych. Koszt wykonania tej usługi wyniósł 459,74 zł brutto.

P. M. i G. K. (1) dokonały w październiku 2011 r. wymiany kotła. Koszt zakupu kotła wyniósł 1.719,00 zł brutto, natomiast montaż kotła kosztował 922,50 zł brutto. Natomiast w listopadzie 2011r. przeprowadzony został remont komina – montaż wkładów kominowych spalinowych i wentylacyjnych. Koszt wykonania tej usługi wyniósł 3.505,50 zł brutto. Następnie wykonany został remont komina spalinowego za kwotę brutto 670,47 zł. Ponadto w dniu 28.11.2011 r. została zakupiona tabliczka dla oznakowania nieruchomości. Zakup tabliczki wyniósł 41,82 zł. W dniu 19.12.2011 r. zostały dorobione klucze wraz z identyfikatorem. Usługa ta kosztowała 27,00 zł.

Za wrzesień 2011r. pozwane przesłały powódce rozliczenie, w którym wskazały, że suma czynszów za ten miesiąc wyniosła 12.371,60 zł, stąd przychód z tytułu praw użytkowania wynosi 2061,93 zł. Suma do wypłaty określona została na 1436,93 zł po odjęciu proporcjonalnie użytkowania mieszkania przy ul. (...) w kwocie 625,00 zł, przy przyjęciu przewidywanego czynszu z najmu tego lokalu na kwotę 750,00 zł.

Za październik 2011r. pozwane przesłały powódce rozliczenie, w którym wskazały, że suma czynszów za ten miesiąc wyniosła 11.470,60 zł, stąd przychód z tytułu praw użytkowania wynosi 1911,77 zł. Suma do wypłaty określona została na 986,65 zł po odjęciu proporcjonalnie użytkowania mieszkania przy ul. (...) w kwocie 625,00 zł, przy przyjęciu przewidywanego czynszu z najmu tego lokalu na kwotę 750,00 zł oraz proporcjonalnej części sumy kosztów poniesionych przez właścicieli za miesiąc wrzesień w kwocie 300,12 zł (przy całości kosztów 1.800,74 zł).

Za listopad 2011r. pozwane przesłały powódce rozliczenie, w którym wskazały, że suma czynszów za ten miesiąc wyniosła 11.970,60 zł, stąd przychód z tytułu praw użytkowania wynosi 1.995,10 zł. Suma do wypłaty określona została na 95,60 zł po odjęciu proporcjonalnie użytkowania mieszkania przy ul. (...) w kwocie 625,00 zł, proporcjonalnie użytkowania garażu – podwórze(...) w kwocie 250,00 zł (przy przyjęciu przewidywanego czynszu z najmu tego lokalu na kwotę 750,00 zł oraz najmu garażu na kwotę 300,00 zł) oraz proporcjonalnej części sumy kosztów poniesionych przez właścicieli za miesiąc wrzesień w kwocie 1.024,50 zł (przy całości kosztów 6.147,00 zł).

Za grudzień 2011 r. pozwane przesłały powódce rozliczenie, w którym wskazały, że suma czynszów za ten miesiąc wyniosła 11.320,60 zł, stąd przychód z tytułu praw użytkowania wynosi 1.886,77 zł. Suma do wypłaty określona została na 619,39 zł po odjęciu proporcjonalnie użytkowania mieszkania przy ul. (...) w kwocie 625,00 zł, proporcjonalnie użytkowania garażu – podwórze (...) w kwocie 250,00 zł (przy przyjęciu przewidywanego czynszu z najmu tego lokalu na kwotę 750,00 zł oraz najmu garażu na kwotę 300,00 zł) oraz proporcjonalnej części sumy kosztów poniesionych przez właścicieli za miesiąc listopad w kwocie 392,38 zł (przy całości kosztów 2.354,29 zł).

Za styczeń 2012 r. pozwane przesłały powódce rozliczenie, w którym wskazały, że suma czynszów za ten miesiąc wyniosła 11.620,60 zł, stąd przychód z tytułu praw użytkowania wynosi 1.936,77 zł. Suma do wypłaty określona została na 1.057,27 zł po odjęciu proporcjonalnie użytkowania mieszkania przy ul. (...) w kwocie 625,00 zł, proporcjonalnie użytkowania garażu – podwórze (...) w kwocie 250,00 zł (przy przyjęciu przewidywanego czynszu z najmu tego lokalu na kwotę 750,00 zł oraz najmu garażu na kwotę 300,00 zł) oraz proporcjonalnej części sumy kosztów poniesionych przez właścicieli za miesiąc grudzień w kwocie 1,50 zł (przy całości kosztów 27,00 zł).

Za luty 2012r. pozwane przesłały powódce rozliczenie, w którym wskazały, że suma czynszów za ten miesiąc wyniosła 9.820,60 zł, stąd przychód z tytułu praw użytkowania wynosi 1.636,77 zł. Suma do wypłaty określona została na 600,77 zł po odjęciu proporcjonalnie użytkowania mieszkania przy ul. (...) w kwocie 625,00 zł, proporcjonalnie użytkowania garażu – podwórze (...) w kwocie 250,00 zł (przy przyjęciu przewidywanego czynszu z najmu tego lokalu na kwotę 750,00 zł oraz najmu garażu na kwotę 300,00 zł) oraz proporcjonalnej części sumy kosztów poniesionych przez właścicieli za miesiąc styczeń w kwocie 161,00 zł (przy całości kosztów 966,00 zł).

Pozwane wypłaciły na rzecz powódki należności z tytułu pożytków z prawa użytkowania, zgodnie z sumami wskazanymi w poszczególnych rozliczeniach po dokonaniu poszczególnych potrąceń.

Pismem z dnia 20.04.2012 r. powódka za pośrednictwem swojego pełnomocnika wezwała E. M. i G. K. (1) do zapłaty kwoty 8.671,95 zł tytułem wyrównania różnicy pomiędzy należnym czynszem w wysokości 1/6 pobranych pożytków, a tym co zostało faktycznie wypłacone. Powódka wskazała, że w miesiącach od września 2011 r. do marca 2012 r. nie został jej wypłacony cały należny udział wskutek nieuzasadnionego obciążenia kosztami remontu oraz czynszem za mieszkanie, stąd wezwała do solidarnej zapłaty podanej kwoty w terminie 7 dni od doręczenia wezwania na podany numer rachunku bankowego.

W odpowiedzi z dnia 15.05.2012 r., pozwane wskazały, że brak jest podstaw prawnych i faktycznych do uznania zgłoszonego żądania. Pozwane wskazały, że rozliczenie pożytków z rzeczy będącej przedmiotem użytkowania musi uwzględniać dyspozycje przepisów art. 256 i 258 k.c. Użytkowanie powinno być wykonywane zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki, a w niniejszej sprawie przedmiotem użytkowania jest udział w wysokości 1/6 części prawa własności nieruchomości przeznaczonej pod wynajem osób prywatnych i przedsiębiorców. Z uwagi na powyższe w rozliczeniach z użytkownikiem właścicielki pomniejszają pożytki z nieruchomości o koszty związane z prawidłową gospodarką rzeczą są to bowiem ciężary, które winny być pokrywane z pożytków rzeczy. Ponadto pozwane wskazały, że powódka zajmuje jeden z lokali znajdujących się w kamienicy, jak również położony przy kamienicy garaż. Za zajmowany lokal i garaż nie uiszcza czynszu, a tym samym uzyskuje świadczenie w postaci możliwości darmowego zamieszkiwania. Wartość tego świadczenie odpowiada stawce czynszu, którą właścicielki mogłyby uzyskać wynajmując lokal i garaż osobie trzeciej. Analiza rynku lokalnego pozwala przyjąć, że stawka czynszu wyniosłaby nie mniej niż 750,00 zł za lokal oraz 300,00 zł za garaż. Jako użytkowniczce powódce przysługuje 1/6 części pożytków, które lokal przyniósłby gdyby nie był przez nią zajęty. Z tego względu powódka winna zwracać właścicielką co miesiąc 5/6 części pożytków tj. odpowiednio 625,00 zł i 250,00 zł.

Rozliczenie 1/6 pożytków dla nieruchomości położonej w P., dla której Sąd Rejonowy w Pszczynie prowadzi KW nr (...) stanowiącą działkę zabudowaną kamienicą wielomieszkaniową, w której powódka zajmuje lokal o pow. 75 m ², za który nie płaci czynszu, obejmuje następujące kwoty:

- z tytułu sum czynszów uiszczonych przez najemców lokali w okresie od września 2011 r. do marca 2012 r. kwotę: 78.994,20 zł;

- z tytułu kosztów i ciężarów, które powinny być pokrywane z pożytków z rzeczy i poniesione zostały przez pozwane w okresie od października 2011 r. do marca 2012 r. kwotę: 11.512,03 zł;

- z tytułu 1/6 wysokości wyżej wskazanych kosztów i ciężarów, które powinny być pokryte przez powódkę w okresie od października 2011 r. do marca 2012 r. kwotę: 1.855,67 zł.

Pomniejszając 1/6 sumy czynszów faktycznie uiszczonych przez najemców lokali w kamienicy za dany miesiąc o koszty i ciężary, które zgodnie z wymogami prawidłowej gospodarki powinny być pokryte z pożytków rzeczy w wysokości 1/6 oraz o wykonywane przez powódkę prawo bezpłatnego użytkowania lokalu mieszkalnego, pożytki z tytułu użytkowania udziału w wysokości 1/6 w wymienionej wyżej nieruchomości wyniosłyby za okres od września 2011 r. do marca 2012 r. kwotę: 5.792,04 zł.

Rozliczenie 1/6 pożytków dla nieruchomości położonej w P., dla której Sąd Rejonowy w Pszczynie prowadzi KW nr (...) stanowiącą podwórze, na którego części znajduje się ogródek piwny wynajmowany sezonowo, garaż użytkowany przez powódkę o pow. ok. 16m ² za który nie uiszcza czynszu, obejmuje następujące kwoty:

- z tytułu sum czynszów uiszczonych przez najemców lokali w okresie od września 2011 r. do marca 2012 r. kwotę: 901,00 zł;

- z tytułu kosztów i ciężarów, które powinny być pokrywane z pożytków z rzeczy i poniesione zostały przez pozwane w okresie od października 2011 r. do marca 2012 r. kwotę: 0,00 zł;

- z tytułu 1/6 wysokości wyżej wskazanych kosztów i ciężarów, które powinny być pokryte przez powódkę w okresie od października 2011 r. do marca 2012 r. kwotę: 0,00 zł.

Pomniejszając 1/6 sumy czynszów faktycznie uiszczonych przez najemców za dany miesiąc o koszty i ciężary, które zgodnie z wymogami prawidłowej gospodarki powinny być pokryte z pożytków rzeczy w wysokości 1/6 oraz o wykonywane przez powódkę prawo bezpłatnego użytkowania garażu, pożytki z tytułu użytkowania udziału w wysokości 1/6 w wymienionej wyżej nieruchomości wyniosłyby za okres od września 2011 r. do marca 2012 r. kwotę: 1.599,82 zł.

Pozwane w okresie od września 2011 r. do marca 2012 r. wypłaciły powódce z tytułu pożytków kwotę łącznie: 5.772,21 zł.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, iż powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności Sąd I instancji wskazał, iż K. K. za swojego życia zawarł z żoną – powódką w niniejszej sprawie umowę ustanowienia prawa użytkowania, na podstawie której ustanowił na rzecz J. K. dożywotnie, bezpłatne prawo użytkowania całych jego udziałów w wysokości 1/6 części w opisanych nieruchomościach. Spór sprowadzał się do tego, czy rozliczenia pomiędzy stronami dokonywane są w sposób prawidłowy, tj. czy pozwane mają prawo pomniejszać 1/6 sumy czynszów uiszczonych przez najemców kamienicy za dany miesiąc o koszty i ciężary, które zgodnie z wymogami prawidłowej gospodarki powinny być pokryte z pożytków rzeczy w wysokości 1/6 oraz o wykonywanie przez powódkę prawa bezpłatnego użytkowania lokalu mieszkalnego i garażu. Zgodnie z treścią art. 252 k.c. rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków (użytkowanie). Nie budzi wątpliwości dopuszczalność ustanowienia użytkowania na udziale we współwłasności do których stosuje się przepisy o współwłasności. Prawo użytkowania według powołanego przepisu tj. art. 252 k.c. uprawnia łącznie do „używania rzeczy” i „pobierania pożytków”. W prawie polskim użytkownik udziału może realizować uprawnienia wynikające z prawa użytkowania w granicach wynikających z art. 206 k.c., czyli w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Zakres przypadających użytkownikowi pożytków określa, zgodnie z art. 207 k.c., wielkość obciążonego udziału; zakres ten może być także dodatkowo zawężony w treści umowy ustanawiającej użytkowanie na podstawie art. 253 § 1 k.c.

W ocenie Sądu Rejonowego nie można mówić o tym, że zakres uprawnień powódki do korzystania z nieruchomości i jednoczesnego pobierania z niej pożytków są kwestiami od siebie niezależnymi. Skoro powódka bezpłatnie użytkuje lokal mieszkalny w kamienicy oraz garaż położony w obrębie drugiej nieruchomości, to pozbawia tym samym zarówno siebie jak i pozostałych współwłaścicieli prawa do pobierania pożytków w postaci czynszu najmu z lokali, które zajmuje. Zatem już przez wzgląd na to, pobieranie pożytków z najmu lokali nie może łączyć się z korzystaniem z nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli. Powódka realizując swoje uprawnienia poprzez zamieszkiwanie w jednym z mieszkań i korzystanie z garażu położonego na drugiej nieruchomości na udziale, której posiada prawo współwłasności pozbawia możliwości pobierania z lokali tych pożytków przez pozostałych współwłaścicieli, którzy nie korzystają z nieruchomości wspólnych w żadnym stopniu. Pozwane realizują zatem swoje uprawnienia wyłącznie w zakresie pobierania pożytków. W stanie faktycznym sprawy, w ocenie Sądu Rejonowego, uprawnienia powódki powinny być zatem traktowane zamiennie, tzn. jeżeli powódka zajmuje i korzysta z określonych części nieruchomości, to w tym zakresie pozbawia się możliwości pobierania z niej pożytków i odwrotnie, jeżeli z jakiejś części nieruchomości pobiera pożytki to nie może jednocześnie z niej korzystać.

W ocenie Sądu I instancji nie można podzielić poglądu powódki, co do niezasadności obciążania jej pozostałymi kosztami potrącanymi przez pozwane. Poza sporem pozostawało, że dokonane potrącenia związane były z ponoszonymi kosztami: podatku od nieruchomości, remontu komina, zakupu i montażu pieca CO, ubezpieczenia nieruchomości, zakupu tabliczki znakującej nieruchomość, dorobienie kluczy oraz opłaty sądowej za pozew o eksmisję jednego z lokatorów.

Sąd Rejonowy wskazał, że dopuszczalna jest umowna modyfikacja ustawowych, powstających ex lege, stosunków obligacyjnych. Sytuacja taka nie miała jednak miejsca w niniejszej sprawie, gdyż umowa użytkowania nie wprowadzała żadnych modyfikacji w zakresie obowiązku ponoszenia ciężarów bądź nakładów przez użytkownika. Tym samym wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 258 k.c. użytkownik ponosi ciężary które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy. Nie budzi najmniejszych wątpliwości, że do obciążeń użytkownika zalicza się podatki, ciężary publicznoprawne o innych charakterze, obowiązkowe ubezpieczenia majątkowe. W tej sytuacji powódka z pewnością powinna partycypować w kosztach podatku od nieruchomości. Co do kwestii ubezpieczenia nieruchomości Sąd I instancji w pełni podzielił pogląd pozwanych, że wymagania prawidłowej gospodarki powinny być odniesione do charakteru nieruchomości, której udział we współwłasności został obciążony. Nieruchomość ta pozostaje kamienicą z wynajmowanymi lokalami mieszkalnymi i użytkowymi, tym samym faktycznie wymagania prawidłowej gospodarki zmuszają do tego, aby odpowiednio zabezpieczyć nieruchomość przed skutkami zdarzeń losowych oraz wymagają podejmowania działań windykacyjnych wobec tych najemców, którzy nie wywiązują się ze swoich obowiązków umownych. Tylko bowiem podejmowanie egzekwowania czynszów od najemców, w tym działań na drodze sądowej skutkuje możliwością efektywnego pobierania pożytków, czy możliwością składania oferty najmu nowym podmiotom. Podobnie potraktować należy wykonywanie obowiązku okresowej kontroli przewodów kominowych. Jest to bowiem obowiązek, którego wykonanie warunkuje możliwość bezpiecznego wynajmowania lokali. W identyczny sposób Sąd ocenił zakup tabliczki z numerem nieruchomości, czy dorobienie kluczy dla nowych najemców. Są to bowiem działania niezbędne dla rzeczywistego i efektywnego wynajmowania poszczególnych lokali. Ogół związanych z tym wydatków stanowi zaś ciężary w myśl art. 258 k.c., a zatem takie, które ponoszone są w pierwszej kolejności pokrywane z pożytków rzeczy. Za w pełni dopuszczalne Sąd I instancji uznał zatem możliwość potrącania należności w postaci podatku od nieruchomości, ubezpieczenia nieruchomości, przeglądu kominiarskiego, opłaty sądowej od pozwu o eksmisję, zakupu tabliczki z numerem i dorobienia nowych kluczy. Co do pozostałych potrąconych należności tj. za remont komina oraz zakup i montaż pieca CO, to zgodnie z treścią art. 260 § 1 k.c. użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót. Ustawodawca nie definiuje pojęcia zwykłego korzystania z rzeczy, musi ono więc być oceniane indywidualnie w każdej sprawie. Pojęcie zwykłego korzystania z rzeczy musi więc ulec obiektywizacji. Poza stałą faktyczną praktyką użytkownika należy uwzględnić także abstrakcyjny wzorzec zwykłego korzystania z danego rodzaju rzeczy w ramach treści użytkowania, zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki, który pełni funkcję uzupełniającą w sytuacji, gdyby rzeczywistej praktyki nie dało się ustalić. Prawidłowa gospodarka nieruchomością jaką jest kamienica musi polegać na dbaniu o właściwy stan techniczny nieruchomości, gdyż tylko w tej sytuacji nieruchomość jest atrakcyjna dla wynajmujących. Z tego względu nakłady w postaci wymiany pieca CO i remontu komina mieszczą w pojęciu nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy.

W pozwie powódka wprost określiła, że w jej ocenie nieuzasadnionym jest obciążanie jej kosztami związanymi z całą nieruchomością i że ma ona obowiązek tylko do ponoszenia nakładów (napraw) wyłącznie wobec mieszkania, które użytkuje. Takie rozumowanie pozostaje nieuprawnione. Z treści ustanowionego na rzecz powódki prawa jednoznacznie wynika, że powódka ma prawo do użytkowania 1/6 części udziałów w prawie własności nieruchomości położonych w P.. Prawo to nie zostało zatem ustanowione na rzeczy w postaci konkretnego lokalu mieszkalnego, nie jest zaś dopuszczalne ustanowienie użytkowania na „idealnej części nieruchomości”, gdyż przedmiot praw rzeczowych nie może nigdy stanowić „część rzeczy”. Nie zostało zaś zastosowane uregulowanie określone w art. 253 § 2 k.c., tj. ograniczenie wykonywania użytkowania do oznaczonej części nieruchomości. Tym samym nie ma podstaw do przyjęcia, aby prawo ustanowione na rzecz powódki było ograniczone do konkretnej części nieruchomości (lokalu). Zajmowanie przez powódkę oznaczonego lokalu jest tylko wyrazem realizacji jej uprawnienia, jako użytkownika do korzystania z rzeczy. Tym samym w żadnym razie nie można uznać, aby zastosowana konstrukcja prawa ograniczała obowiązki powódki do czynienia napraw wyłącznie w odniesieniu do zajmowanego aktualnie lokalu.

Odnosząc się do żądania powódki zasądzenia od pozwanych solidarnie kwoty dochodzonej pozwem, Sąd Rejonowy wskazał, iż w niniejszej sprawie brak jest przepisu ustawy oraz czynności prawnej, z których wynikałby solidarny charakter odpowiedzialności pozwanych.

Orzeczenie o kosztach oparto na treści art. 98 k.p.c., uwzględniając odrębnie dla każdej z pozwanych kwoty opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17,00 zł oraz kosztów zastępstwa prawnego w wysokości łącznej 1 800,00 zł, ustalonej w oparciu o § 6 ust. 4 i § 12 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 490).

Apelację od przedmiotowego rozstrzygnięcia złożyła powódka zaskarżając wyrok w całości, wnosząc o jego zmianę i uwzględnienie powództwa w całości wraz z zasądzeniem od pozwanych na rzecz powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W apelacji skarżąca zarzuciła:

- naruszenie przepisów prawa materialnego, to jest art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie,

- naruszenie przepisów prawa materialnego, a w szczególności art. 353 ¹ i 354 § 1 k.c., przez pominięcie faktycznego celu zawarcia umowy w formie aktu notarialnego pomiędzy mężem powódki, a nią samą, poprzez pozostawienie poza oceną Sądu faktycznego sposobu wykonywania umowy pomiędzy małżonkami, a w szczególności faktu bezpłatnego wykorzystywania nieruchomości przez powódkę przez czas zawarcia aktu notarialnego do dnia śmierci męża powódki,

- sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego poprzez przyjęcie, że powódka była użytkownikiem, podczas gdy z treści zebranego w sprawie materiału dowodowego jednoznacznie wynika, iż występuję ona w roli dożywotnika,

- sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego poprzez przyjęcie, że powódka na podstawie zawartej umowy zobowiązana jest uiszczać czynsz dzierżawny za korzystanie z nieruchomości, w sytuacji gdy przez okres 7 lat przed śmiercią K. K. powódka jako dożywotnik zwolniona z wszelkich ciężarów i nakładów na nieruchomość.

W odpowiedzi na apelację powódki, pozwane wniosły o jej oddalenie oraz zasądzenie na ich rzecz zwrot kosztów psotowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powódki nie zasługiwała na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności Sąd drugiej instancji poddał ocenie podniesione przez skarżącą zarzuty naruszenia prawa procesowego, zmierzające do zakwestionowania dokonanej przez Sąd Rejonowy oceny dowodów.

Zdaniem Sądu drugiej instancji powódka bezskutecznie zakwestionowała, z punktu widzenia kryteriów oceny dowodów zawartej w art. 233 § 1 k.p.c., dokonaną przez Sąd pierwszej instancji ocenę, w tym poczynionych na jej podstawie ustaleń faktycznych oraz wyprowadzonych wniosków. Ugruntowanym w orzecznictwie jest stanowisko, iż dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. konieczne jest wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu. W szczególności powód powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył Sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając (vide wyroki Sądu Najwyższego: z 27.9.2002 r., II CKN 817/00, opubl. Legalis; z 16.12.2005 r., III CK 314/05, OwSG 2006, Nr 10, poz. 110). Uwzględnienie przez sąd w ocenie materiału dowodowego powszechnych i obiektywnych zasad doświadczenia życiowego nie usprawiedliwia zarzutu przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów na tej tylko podstawie, że indywidualne i subiektywne doświadczenia strony są od tych zasad odmienne (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 sierpnia 1999 r., sygn. akt II UKN 76/99, opubl. w OSNP 2000/19/732). Jeżeli bowiem wnioski wyprowadzone przez sąd orzekający z zebranego materiału dowodowego są logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena tego sądu nie narusza przepisu art. 233 § 1 k.p.c. i musi się ostać, choćby dawały się z niego wysnuć także wnioski odmienne (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2005 r., sygn. akt IV CK 122/05, LEX nr 187124).

Z treści apelacji powódki wynika, iż zakwestionowanie ustaleń faktycznych ograniczyło się, w przeważającej mierze do przedstawienia indywidualnej wersji stanu faktycznego. Dokonując ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie Sąd pierwszej instancji oparł się na powołanych przez strony dowodach z dokumentów, dokumentach prywatnych w postaci rozliczeń, których autentyczność nie była podważana przez powódkę. W konsekwencji w ocenie Sądu Okręgowego, Sąd I instancji w sposób prawidłowy ocenił materiał dowodowy, z którego wywnioskowano spójne ustalenia fatyczne.

Nie sposób zachowując zasady logiki doświadczenia życiowego i reguły postępowania przyjąć ocenę prawa ustanowionego na rzecz powódki jako dożywocia. Zarówno treść umowy jak i zachowanie stron, to jest nie przeniesienie udziału własności na jej rzecz, nie przemawia za stanowiskiem prezentowanym przez powódkę. Również zarzut o braku uiszczania czynszu dzierżawnego przez okres 7 lat, który w ocenie apelującej, przemawia za umową dożywocia jest nietrafiony. Mianowicie A. K. przysługiwało prawo do bezpłatnego użytkowanie udziałów w nieruchomości, to jest bez konieczności uiszczania wynagrodzenia za korzystanie z tych praw. Ponadto okoliczność, iż to ówczesny małżonek powódki regulował ciężary publicznoprawne świadczy jedynie o podziale obowiązków, a w szczególności osoby która zajmowała się uiszczaniem należności w postaci ciężarów jakie były związane z nieruchomością.

W dalszej kolejności powódka zarzuciła Sądowi I instancji naruszenie art. 65 § 1 i 2 k.c. przez jego niezastosowanie. Należy zważyć, iż stosownie do treści art. 65 § 1 k.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (art. 65 § 2 k.c.).

Powyższy przepis wprowadza tzw. kombinowaną metodę wykładni (np. uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95, OSNC 1995/12/168). Metoda ta oparta jest na dwóch kryteriach: subiektywnym i obiektywnym. W pierwszej fazie uznaje się za wiążący sens oświadczenia woli, w jakim zrozumiała go zarówno osoba składająca, jak i odbierająca to oświadczenie. Decydująca jest zatem rzeczywista wola stron. Podstawę prawną do stosowania w tym wypadku wykładni subiektywnej stanowi przepis art. 65 § 2 k.c. Gdy okaże się, że strony nie przyjmowały tego samego znaczenia oświadczenia woli, konieczne jest przejście do drugiej, obiektywnej fazy wykładni, w której właściwy dla prawa sens oświadczenia woli ustala się tak, jak adresat sens ten rozumiał i rozumieć powinien. Za wiążące uznać trzeba w tej fazie takie rozumienie oświadczenia woli, które jest wynikiem starannych zabiegów interpretacyjnych adresata. Ustalając znacznie oświadczenia woli należy zacząć od sensu wynikającego z reguł językowych. Przy wykładni oświadczenia woli należy - poza kontekstem językowym - brać pod uwagę także okoliczności złożenia oświadczenia woli, czyli tzw. kontekst sytuacyjny oraz cel umowy.

W ocenie Sądu Okręgowego treść umowy zawartej w formie aktu notarialnego między powódką, a K. K. w sposób jednoznaczny uzewnętrznia zamiar stron i cel umowy wskazując w § 2 umowy ustanowienie na rzecz powódki bezpłatnego i dożywotniego użytkowania prawa udziałów wynoszących 1/6 we własności nieruchomości. Z treści umowy nie wynika, iż jej celem było przeniesienia własności udziałów w nieruchomości na rzecz powódki. Również fakt, iż po zawarciu umowy wpisano do Księgi Wieczystej prawo użytkowania na rzecz powódki a nie umieszczono zapisu o dożywotnim mieszkaniu dla K. K. potwierdza interpretację umowy jako użytkowania. Nadto w umowie nie określono jakichkolwiek obowiązków powódki względem ówczesnego małżonka, które stanowią elementy indywidualne i obligatoryjne dla ustanowienia umowy dożywocia, w szczególności brak w umowie skutku rozporządzającego to jest przeniesienia własności udziałów w nieruchomości.

Zdaniem Sądu Odwoławczego zastosowanie reguł interpretacyjnych nie prowadziło do odmiennych wniosków niż treść umowy. Dodatkowa zauważyć należy, iż umowa została sporządzona w szczególnej formie przez notariusza, który czuwa nad prawidłowością i jasnością stosunku zobowiązaniowego łączącego strony. Sposób zredagowania aktu notarialnego w żaden sposób nie przemawia za jej interpretacją jako umową dożywocia.

Przechodząc do oceny kolejnego zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego, a w szczególności art. 353 ¹ i 354 § 1 k.c., przez pominięcie faktycznego celu zawarcia umowy w formie aktu notarialnego pomiędzy mężem powódki, a nią samą, poprzez pozostawienie poza oceną Sądu faktycznego sposobu wykonywania umowy pomiędzy małżonkami, a w szczególności faktu bezpłatnego wykorzystywania nieruchomości przez powódkę przez czas zawarcia aktu notarialnego do dnia śmierci męża powódki, należy stwierdzić, że jest on niezasadny.

Z zasady swobody umów wyrażonej w art. 353 ¹ k.c. wynika, że strony mogą kształtować stosunek prawny według własnej woli, jednak musi to być zgodne z przepisami bezwzględnie obowiązującymi, właściwością stosunku prawnego i zasadami współżycia społecznego. Ograniczenie zasady swobody umów nie zawsze musi być wprost wyrażone w konkretnym przepisie ustawy, ale również normę zakazującą można wyinterpretować z przepisów prawnych lub rozumowań inferencyjnych. Granice swobody umów odnoszą się nie tylko do treści umowy, ale również do celu stosunku prawnego kształtowanego przez strony.

Wskazać należy, iż sam fakt bezpłatnego użytkowania nieruchomości nie świadczy o tym, iż strony łączyła umowa dożywocia albowiem jak już wcześniej wskazano treść umowy bezpłatnego użytkowania oraz umowy dożywocia jest odmienna. W tym miejscu należy przypomnieć, iż przez umowę dożywocia nabywca w zamian za przeniesienie własności nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym (art. 908 § 1 k.c.). Tymczasem z treści umowy zawartej między powódką, a K. K. wynika wprost, iż na rzecz powódki ustanowiono prawo bezpłatnego i dożywotniego użytkowania udziałów 1/6 we własności nieruchomości objętych księgami wieczystymi – aktualnie - KW nr (...) oraz (...) prowadzonymi przez Sąd Rejonowy w Pszczynie. Powyższa treść stosunku zobowiązaniowego łączącego strony oraz wpisanie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego jednoznacznie przemawia za interpretacją przyjętą przez strony umowy jako użytkowania (art. 252 k.c.).

Jeszcze raz należy podkreślić, iż bezpłatne użytkowanie jakie ustanowiono na rzecz powódki polegało na tym, że powódka nie uiszczała wynagrodzenia z tytułu użytkowania. Jednocześnie brak pobierania wynagrodzenia nie wyłączał powódki jako użytkownika od ponoszenia ciężarów związanych z użytkowaniem. Ponoszenie ciężarów należy do obowiązków użytkownika i jest rzeczą niezależną od wynagrodzenia. Jak trafnie wskazał Sąd I instancji ciężary jakie spoczywały na powódce dotyczyły podatku od nieruchomości, remontu komina, zakupu i montażu pieca CO, ubezpieczenia nieruchomości, zakupu tabliczki znakującej nieruchomość, dorobienie kluczy, opłaty sądowej za pozew o eksmisję jednego z lokatorów, wymiany kotła, z tym, że w pierwszej kolejności winny być pokrywane z pożytków rzeczy albowiem w stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy. Zważywszy, że powódka była uprawniona do użytkowania udziałów w wysokości 1/6 we współwłasności, winna w tym zakresie ponosić ciężary, jak słusznie wskazał Sąd Rejonowy. W tym zakresie w pełni zasadne było obciążenie nimi proporcjonalnie do przypadającego na nią udziału.

Sąd Okręgowe jako niezwiązany zarzutami prawa materialnego w granicach apelacji dokonał analizy w zakresie przeprowadzonych przez pozwane rozliczeń z powódką. Jednocześnie w tym miejscu należy odnieść się do pożytków, które z uwagi na zakres użytkowania przysługiwały powódce i do których odpowiednio stosuje się art. 207 k.c. Mianowicie pożytki przypadają współwłaścicielom proporcjonalnie do wysokości ich udziałów. Przez pożytki w art. 207 k.c. rozumie się zarówno pożytki naturalne (art. 53 § 1 k.c.), jak i pobierane jako dochody z rzeczy na podstawie nawiązanego z osobami trzecimi stosunku prawnego pożytki cywilne (art. 53 § 2 k.c.), tj. w szczególności czynsze najmu i dzierżawy, a do innych przychodów zalicza się wszelkie niestanowiące pożytków naturalnych przychody osiągane z gospodarowania rzeczą (vide postanowienie Sadu Najwyższego z 26.03.2009, I CNP 121/08, opubl. LEX nr 738072). Zauważyć należy, iż pozwane hipotetycznie przyjęły, iż wysokość czynszu za zajmowany lokal i garaż przez powódkę stanowi kwotę 1050,00 zł z czego powódce należne była 1/6, a pozostała część potrącały na swoją rzecz. Zdaniem Sądu Odwoławczego powyższe rozliczenie było nieprawidłowe albowiem art. 207 k.c. nie obejmuje swoją hipotezą potencjalnych korzyści. Za ewentualną podstawę rozliczenia pożytków należy przyjąć pożytki rzeczywiste, a nie ewentualne, możliwe do uzyskania ( vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 sierpnia 2012 r., II CSK 5/12).

Analizując powierzchnię nieruchomości na której ustanowiono użytkowanie oraz pomieszczenia zajmowane przez powódkę - lokal mieszkalny o powierzchni 75m ² oraz garaż, Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, iż zajmowana przez powódkę część nieruchomości była mniejsza niż zakres przysługującego jej użytkowania. W konsekwencji powyższego Sądu Okręgowy przyjął, iż powódka była uprawniona uczestniczenia w pożytkach z rzeczy w wysokości stanowiącej różnicę między rzeczywistym wykonywaniem prawa użytkowania, a zakresem udziału we współwłasności. Konkludując Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, iż powódka winna ponosić koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w wysokości stosunkowej do jej udziałów oraz uczestniczyć w podziale pożytków z rzeczy w wysokości ustalonej w sposób wskazany we wcześniejszej części uzasadnienia. W tym zakresie Sąd Odwoławczy podzielił stanowisko pozwanych zaprezentowane w ich apelacji oraz dalszych pismach procesowych złożonych w toku postepowania przed Sądem Rejonowym. W konsekwencji należy stwierdzić, że po stronie powódki nie występuje żadna nie dopłata w związku ze wzajemnymi rozliczeniami dotyczącymi pobranych pożytków przez pozwane oraz obciążających powódkę wydatków w rozumieniu art. 258 i art. 260 k.c.

Mając powyższe na uwadze Sąd Odwoławczy oddalił na podstawie art. 385 k.p.c., apelację powódki jako nieuzasadnioną, o czym orzeczono w pkt. II wyroku.

Orzeczenie Sądu Rejonowego wymagało zmiany w zakresie orzeczonych przez ten Sąd kosztów procesu, wobec wniesienia zażalenia przez pozwane.

Sąd Rejonowy nie zasadnie pominął opłatę sądową w wysokości 282 zł od wniesionej przez pozwane apelacji, ustalając należne koszty procesu. Z tego względu Sąd Odwoławczy zmienił zaskarżone orzeczenie w ten sposób, że orzeczone w pkt. II i III wyroku Sądu Rejonowego kwoty podwyższył do wysokości po 1 958,00 zł. Zgodnie bowiem ze zdaniem pierwszym art. 108 § 1 k.p.c. sąd orzeka o kosztach w każdym orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie. Z uwagi na ostateczny wynik postępowania powódka obowiązana jest zwrócić pozwanym poniesione przez nie kosztów procesu, na które składa się także opłata sądowa od wywiedzionej przez nie apelacji. Z tego względu należało podwyższyć zasądzone przez Sąd I instancji od powódki na rzecz pozwanych koszty procesu do kwoty po 1 958 zł.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy działając na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. w związku z art. 397 § 2 k.p.c. orzekł jak w pkt. I wyroku.

O kosztach postępowania odwoławczego rozstrzygnięto na zasadzie wskazanej w treści przepisu art. 98 k.p.c. ustalając ich wysokość w oparciu o § 12 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

W niniejszej sprawie apelacja powódki nie zasługiwała na uwzględnienie. Stąd mając na uwadze zasadę odpowiedzialności za wynik sprawy należało zasądzić od powódki na rzecz każdej z pozwanych kwoty po 600 zł kosztów postępowania apelacyjnego. Jednocześnie wobec uznania za zasadne zażalenia pozwanych, przysługuje im zwrot poniesionych kosztów postępowania zażaleniowego, na które składa się wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości po 60 zł (na podstawie § 12 ust. 2 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu) oraz opłata sądowa od zażalenia po 15 zł (łącznie 30 zł).

SSO/-/ P. Jarmundowicz SSO/-/ J. Bojko SSO/-/ U. Kubowska-Pieniążek