Wyłączenie rękojmi przeciwko uprzywilejowanym prawom wyszczególnionym w art. 7 u.k.w.h.

Wpisy w księgach wieczystych na gruncie obecnego stanu prawnego nie mają bezpośredniego znaczenia dla zasiedzenia nieruchomości, czy służebności, gdyż dopuszczalne jest zasiedzenie contra tabulans (por. postanowienie SN z dnia 12 lutego 2015 r., IV CSK 280/14).

W art. 7 KWU ustawodawca przewidział przypadki, w których wyłączono działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 KWU). Innymi słowy rękojmia nie działa przeciwko uprzywilejowanym prawom, które wymieniono w tym przepisie. Unormowanie to znajduje zastosowanie więc do praw uprzywilejowanych, których nie ujawniono w księdze wieczystej.

Ustawodawca w art. 7 ust. 1 KWU zdecydował się wyłączyć działanie rękojmi przeciwko prawom, które ex lege obciążają nieruchomość i jak podkreśla się w literaturze dokonał tego w interesie publicznym. Unormowanie to stosuje się do służebności gruntowej i służebności przesyłu, które zostały nabyte w drodze zasiedzenia (art. 292 KC w zw. z art. 3054 KC).

Zasiedzenie jest sposobem nabycia przewidzianego przez ustawę prawa rzeczowego przez nieuprawnionego na skutek długotrwałego posiadania. Ze względu na to, że jest następstwem spełnienia określonych przesłanek, bez potrzeby podejmowania przez posiadacza jakichkolwiek innych czynności i bez współudziału dotychczas uprawnionego, następuje ex lege. W ten sposób dochodzi do utraty (ewentualnie - w przypadku zasiedzenia służebności - obciążenia) prawa przez dotychczasowego uprawnionego, bez świadczenia ze strony nabywającego posiadacza. Gdy powstaje więc służebność w wyniku zasiedzenia, jej tytułem prawnym jest ustawa, co oznacza spełnienie hipotezy normy wynikającej z art. 7 pkt 1 KWU Pogląd ten dominuje w literaturze i należy go podzielić (por. także postanowienia SN z dnia 12 maja 2015 r., IV CSK 514/14, i z dnia 17 czerwca 2016 r., IV CSK 531/15).

Artykuł 7 KWU wyłącza rękojmię przeciwko wymienionym w nim prawom, gdyż mają one tak doniosłe znaczenie, że poddanie ich skutkom rękojmi mogłoby doprowadzić do sytuacji bardzo szkodliwych, których porządek prawny nie powinien akceptować. Z tego względu jest legislacyjnym zamierzeniem ustawodawcy ochrona służebności miedzy innymi przesyłu na podstawie art. 7 pkt 1 jak i art. 7 pkt 5 KWU.

Ochrona praw uprzywilejowanych na podstawie art. 7 KWU następuje bez względu na dobrą wiarę nabywcy. Innymi słowy następuje ona w opozycji do stosowania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Skoro zatem zasiedzenie w sprawie służebności nastąpiło z dniem 22 stycznia 1990 r., to do nabycia przez powoda spornej nieruchomości w dniu 12 października 1999 r. nie działała rękojmia z powodu jej wyłączenia na podstawie art. 7 pkt 1 KWU.

Postanowienie SN z dnia 28 marca 2017 r., II CSK 462/16

Standard: 16877 (pełna treść orzeczenia)