Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jako ograniczenie ochrony własności

Przepisy normujące zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz określające jej granice statuują niewątpliwie ograniczenia prawa własności nieruchomości, podlegające ocenie z punktu widzenia art. 21 ust. 1 i art. 64 Konstytucji. Nie przesądza to jednak per se wyników tej oceny. Jak stwierdził Trybunał w wyroku w sprawie o sygn. SK 57/03, "konstytucyjna zasada ochrony własności unormowana w art. 21 i 64 Konstytucji nie przekreśla możliwości takiego ukształtowania mechanizmów prawa prywatnego, które prowadzi do zapewnienia dalej idącej ochrony pewnym interesom prawnym względem innych. Ocena celowości i trafności takich rozwiązań powinna być jednak zawsze dokonywana z uwzględnieniem wartości konstytucyjnych oraz z perspektywy całokształtu regulacji. W analizowanym zakresie ustawodawca, we wskazany powyżej sposób kształtując zasady prawa ksiąg wieczystych, uwzględnia prymat ochrony praw osób trzecich działających w dobrej wierze oraz bezpieczeństwo obrotu nad bezwzględną ochroną właścicieli. Takie ujęcie nie stoi w sprzeczności z konstytucyjną zasadą ochrony własności, skoro jednocześnie wprowadzone zostały rozwiązania, które pozwalają właścicielowi zapobiec powstaniu negatywnych dla niego skutków związanych z istnieniem analizowanych reguł".

Jak podniósł Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 12 stycznia 1999 r., sygn. P. 2/98, w ocenie regulacji dotyczących prawa własności nie chodzi o prawną dopuszczalność wprowadzania ograniczeń jako takich, ale o dochowanie konstytucyjnych ram, w jakich podlegające ochronie konstytucyjnej prawo może być ograniczane. Ideą przewodnią, wyznaczającą kierunek interpretacji i oceny konstytucyjności unormowań wprowadzających ograniczenia prawa własności, jest zawsze postulat ochrony innych wartości konstytucyjnych. Nie ulega wątpliwości, że wskazane ograniczenia prawa własności są przewidziane przez przepisy rangi ustawowej. Da się także wskazać godny ochrony interes, uzasadniający wprowadzenie tego typu ograniczeń - jest nim bowiem ochrona wolności i praw innych osób, zwłaszcza potencjalnych nabywców, działających w zaufaniu do treści księgi wieczystej, a także element porządku publicznego, stanowiący aksjologiczną podstawę systemu ksiąg wieczystych jako źródła wiarygodnych informacji dotyczących stanu prawnego nieruchomości i stosownych kompetencji organów państwa w tym zakresie.

Odrębnym zagadnieniem jest konieczność wprowadzonych ograniczeń. Jak podnosił wielokrotnie w swych orzeczeniach Trybunał Konstytucyjny, sformułowanie, że ograniczenia praw i wolności mogą być wprowadzane jedynie w sytuacji, gdy okaże się to "konieczne w demokratycznym państwie", nakazuje za każdym razem badać: czy za pomocą danego ograniczenia uda się osiągnąć zamierzone skutki, czy unormowanie to jest niezbędne dla ochrony interesu publicznego, któremu ma służyć, i czy efekty owego ograniczenia pozostają w proporcji do ciężaru nałożonego na obywatela (zob. m.in. wyrok TK z 29 czerwca 2001 r., K 23/00).

Trybunał Konstytucyjny uznaje, że ograniczenie prawnej ochrony własności wynikające z zasady rękojmi w jej aktualnym kształcie zostało wprowadzone z zachowaniem konstytucyjnych wymogów wynikających z zasady proporcjonalności: wynika ono z przepisu ustawy, jest konieczne w kontekście całokształtu przepisów prawa wieczystoksięgowego (m.in. regulujących skutki wpisu do księgi wieczystej) dla realizacji zasadniczych celów tego systemu i nie uchybia wymogowi proporcjonalności sensu stricto. Niezależnie od tego, że w obowiązującym stanie prawnym zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni także nabywców wywodzących swoje prawa do nieruchomości od osób, które zostały wpisane do księgi wieczystej na podstawie czynności prawnej uznanej następnie za nieważną, przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz relewantne przepisy prawa procesowego wprowadzają dostateczne mechanizmy ochrony interesów rzeczywistego właściciela nieruchomości.

Podstawowym środkiem prawnym jest w tej mierze powództwo o usunięcie niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, z art. 10 ust. 1 u.k.w.h., i możliwość ujawnienia sporu prawnego dotyczącego prawidłowości wpisu w księdze wieczystej przez wpis ostrzeżenia z art. 10 ust. 2 u.k.w.h., które - zgodnie z art. 8 u.k.w.h. - wyłącza działanie rękojmi. Jak wskazano powyżej, także w razie prowadzenia sporu sądowego dotyczącego własności nieruchomości w innym trybie niż wskazany w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. - na przykład, w razie wystąpienia z powództwem o ustalenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości - praktyka orzecznicza dopuszcza zabezpieczenie powództwa przez stosowne postanowienie tymczasowe sądu, w szczególności przez sądowy zakaz zbywania lub obciążania spornej nieruchomości.

Postanowienie takie może podlegać ujawnieniu w dziale III księgi wieczystej. Nawet jeżeli uznamy, że stosowny wpis nie stanowi ostrzeżenia w rozumieniu art. 8 u.k.w.h., to sam fakt jego ujawnienia wydaje się wystarczający dla stwierdzenia złej wiary nabywcy w rozumieniu art. 6 ust. 2 u.k.w.h. W rezultacie skorzystania z wymienionych środków prawnych rękojmia zostanie wyłączona explicite, bądź też pośrednio - wskutek braku dobrej wiary potencjalnego nabywcy, a nabycie od osoby nieuprawnionej okaże się nieskuteczne; skorzystanie z nich jest jednak uzależnione od aktywności samego zainteresowanego (tj. rzeczywiście uprawnionego). Odmienna ocena byłaby uprawniona jedynie w razie utrwalenia się odmiennej linii orzeczniczej sądów wieczystoksięgowych (zob. także poniżej, uwagi w pkt 4.4. uzasadnienia).

Wyrok TK z dnia 20 kwietnia 2009 r., SK 55/08

Standard: 16529 (pełna treść orzeczenia)