Ograniczenia korzystania z nieruchomości przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Wskutek wejścia w życie MPZP nie dochodzi wprawdzie do wywłaszczenia sensu stricto, czyli odjęcia prawa dotychczasowemu właścicielowi i przydania go podmiotowi publicznemu. Z uwagi jednak na spowodowanie skutku ograniczenia treści prawa własności stan taki, określany mianem wywłaszczenia faktycznego, również objęty jest wywodzoną z art. 21 ust. 2 Konstytucji normą, która dopuszczalność wywłaszczenia wiąże z obowiązkiem słusznego odszkodowania (zob. wyrok TK z 18 grudnia 2014 r., K 50/13, oraz wyrok SN z 13 czerwca 2013 r., IV CSK 680/12).

Skutki ograniczenia treści prawa własności dotykają tego, kto był właścicielem nieruchomości w dacie wejścia w życie danego planu zagospodarowania przestrzennego, temu zatem podmiotowi przysługuje uprawnienie do uzyskania kompensaty uszczerbku doznanego w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. Uprawnienia tego nie uzyskują kolejni nabywcy własności nieruchomości, gdyż nabywają oni prawo o treści uprzednio ukształtowanej już, w określonych granicach, planami zagospodarowania przestrzennego (jako ustawą w rozumieniu art. 140 zd. 1 k.c.), a przy tym – w ujęciu modelowym – za cenę uwzględniającą aktualne cechy nieruchomości, także co do możliwości zabudowy czy innego gospodarczego wykorzystania gruntu.

Wyrazem realizacji konstytucyjnego obowiązku przyznania słusznego odszkodowania w razie dokonania wywłaszczenia jest art. 36 ust. 1 u.p.z.p

Wyrok SN z dnia 26 stycznia 2024 r., II CSKP 1657/22

Standard: 76626 (pełna treść orzeczenia)

Treść przepisów planu miejscowego wraz z innymi regulacjami wpływa na sposób wykonywania prawa własności i w określonych okolicznościach prowadzi do wywłaszczenia, o jakim mowa w art. 21 Konstytucji RP, pod którym to pojęciem rozumie się zarówno formalne odjęcie własności, skutkujące pozbawieniem kogoś tego prawa, jak i tzw. faktyczne wywłaszczenie. 

Pod pojęciem faktycznego wywłaszczenia mieszczą się przejawy ingerencji władzy publicznej, skutkujące naruszeniem istoty prawa (własności), którym nie towarzyszy formalne odjęcie (odebranie) tego prawa. Z owymi przejawami mamy do czynienia wówczas, gdy uchwalenie nowego lub nowelizacja dotychczasowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doprowadzi do tego, że właściciel utraci możliwość korzystania ze swej nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, albo gdy w sposób drastyczny organ dysponujący tzw. władztwem planistycznym takie możliwości mu ograniczy. Ma to miejsce zwłaszcza wtedy, gdy dany obszar zostanie mocą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczony na realizację jakichś celów publicznych.

Wyrok SN z dnia 11 maja 2018 r., II CSK 461/17

Standard: 64289 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy

W planach miejscowych określa się przeznaczenie poszczególnych terenów, a także zasady ich zagospodarowania. Ustalają one status prawny poszczególnych działek, przesądzają o treści własności gruntowej poprzez określenie sposobu wykonywania prawa własności nieruchomości objętej planem. Z przeznaczenia gruntu na określony cel wynika dopuszczalny sposób jego użytkowania, co czyni go mniej lub bardziej atrakcyjnym, co z kolei wpływa na wartość nieruchomości, realizowaną podczas jej sprzedaży (por. uz. wyroku TK z dnia 9 lutego 2010 r., P 58/08).

Ponieważ ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wypełniają treścią art. 140 k.c., to stosowanie się do postanowień tych planów oznacza ograniczenie swobody korzystania z nieruchomości. W zależności od treści poszczególnych ustaleń planu i wyznaczenia funkcji poszczególnych terenów, zakres ingerencji w prawo własności może być mniejszy (np. ograniczenia wysokości zabudowy) lub znaczny (przeznaczenie pod drogę publiczną), a nawet może być kwalifikowany jako „faktyczne wywłaszczenie”. Samo przeznaczenie danej nieruchomości w planie na określony cel publiczny nie oznacza jeszcze odjęcia własności, ale niewątpliwie jest to ograniczenie uprawnień właściciela, wymagające stosownej, proporcjonalnej do stopnia ograniczenia, rekompensaty. Wprowadzenie do ustawy planistycznej wachlarza roszczeń majątkowych, z których mogą korzystać właściciele dotknięci postanowieniami planu, oznacza zachowanie konstytucyjnego standardu ochrony własności (por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 18 grudnia 2014 r., K 50/13, OTKA 2014, nr 11, poz. 121). Z tej perspektywy odszkodowanie przewidziane w art. 36 ust. 3 u.p.z.p. dotyczy sytuacji, w której na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dochodzi jedynie do ograniczenia własności nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego), której następstwem jest spadek jej wartości. Tego rodzaju rzeczywista szkoda majątkowa (por. wyrok TK z dnia 18 grudnia 2014 r., K 50/13), jeżeli właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości nie skorzystał z roszczeń przewidzianych w art. 36 ust. 1-2 u.p.z.p., ulega wyrównaniu dopiero z chwilą, gdy właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości, korzystając z atrybutów swojego prawa, doprowadzi do zbycia własności (prawa użytkowania wieczystego) nieruchomości, w następstwie czego uzyska w obrocie cywilnoprawnym niższy ekwiwalent ekonomiczny w stosunku do tego, który otrzymałby, gdyby nie doszło do uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Roszczenie przewidziane w art. 36 ust. 3 u.p.z.p. nie dotyczy więc sytuacji, w której nie dochodzi do ograniczenia, lecz do pozbawienia własności (prawa użytkowania wieczystego) nieruchomości. Taka natomiast sytuacja jest przedmiotem regulacji przewidzianej w art. 98 ust. 1 u.g.n. W tym przypadku w razie sporu ustalenie wysokości odszkodowania następuje w trybie administracyjnym (por. art. 128-134 w zw. z art. 98 ust. 3 u.g.n.).

Uchwała SN z dnia 7 lipca 2016 r., III CZP 33/16

Standard: 47600 (pełna treść orzeczenia)

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym kształtuje zasady polityki przestrzennej, określa przeznaczenie oraz zasady zabudowy i zagospodarowania terenów. Powyższy akt prawny przyznaje podstawowe kompetencje w tym zakresie, obejmujące tzw. władztwo planistyczne, gminom jako zadanie własne. Jednym z uprawnień gmin jest stanowienie norm prawa miejscowego w postaci miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, których ustalenia są powszechnie wiążące dla objętych nimi terenów. Plany te wyznaczają zakres korzystania z prawa własności, określają charakter prawny nieruchomości, przeznaczenie na określony cel determinujący dopuszczalny sposób użytkowania oraz wpływają na wartość jego przedmiotu. Dla usuwania bądź łagodzenia skutków tych władczych, wyznaczanych interesem publicznym, ingerencji w konstytucyjnie chronione prawo własności w zakresie ograniczenia dotyczącego zmiany przeznaczenia terenu ustawa przewiduje w art. 36-37 szczególne środki prawne.

Wyrok SN z dnia 5 lipca 2012 r., IV CSK 619/11

Standard: 65762 (pełna treść orzeczenia)