Odmowa przekształcenia prawa ze względu na zadłużenie z tytułu innych opłat niż określone w art. 17[14] ust. 1 pkt 2 u.s.m

Zgodnie z art. 17[14] u.s.m. osoby, którym przysługują prawa własnościowe, nabywają własność za zapłatą pełnych kosztów budowy lokalu, obejmujących przypadającą na dany lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiednią część zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami. Oprócz tego, członek obowiązany jest przed przekształceniem uregulować należności wobec spółdzielni z tytułu bieżących opłat związanych z używaniem lokalu (o których mowa w art. 4 ust. 1 u.s.m.).

Wobec dokonania ostatecznego rozliczenia kosztów budowy lokali powodów i pokrycia przez powodów pełnych wkładów budowlanych związanych z ustawionymi na ich rzecz spółdzielczym własnościowymi prawami do lokali, nie ma podstaw do uznania, że powodów obciążają jeszcze jakiekolwiek nie uregulowane należności związane z rozliczeniem inwestycji. Należy przy tym podkreślić, że pozwana Spółdzielnia podjęła uchwałę o rozliczeniu inwestycji mimo nie zakończonego procesu przekształcania przysługującego jej prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności, a zatem nie uznawała kosztów tego przekształcenia za koszt budowy lokali.

Art. 17[14] u.s.m. wskazuje na obowiązek pokrycia kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na poszczególne lokale oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że uprawnienie do żądania przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w odrębne prawo własności jest uzależnione od zapłaty na rzecz spółdzielni ściśle określonych kategorii należności. Skoro tak to należy przyjąć, że powstanie tego prawa i jego realizacja nie może być uzależniona od spełnienia dalszych wymogów, w tym uiszczenia jeszcze innych, nie wymienionych w powołanych przepisach opłat, także opłat związanych ze zmianą prawa do gruntu na prawo własności.

W wyroku z dnia 15 listopada 2011 r., V CSK 530/11 Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że stanowiąca przewidzianą w art. 17[14] ust. 1 pkt 2 u.s.m. przesłankę zawarcia umowy o przeniesienie własności lokalu spłata zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 tej ustawy, nie obejmuje spłaty zadłużenia z tytułu obciążającego członka spółdzielni świadczenia na rzecz utworzonego przez spółdzielnię funduszu uwłaszczeniowego. W motywach tego orzeczenia wskazano też, że spółdzielnia mieszkaniowa nie może odmówić członkowi spółdzielni ustanowienia w drodze umowy odrębnej własności lokalu, jeżeli spełnił on warunki przewidziane w art. 17[14] ust. 1 u.s.m. Podstawy do odmowy dokonania tej czynności nie może stanowić zwłaszcza zadłużenie z tytułu innych opłat niż określone w art. 17[14] ust. 1 pkt 2 u.s.m., ponieważ ustawodawca uznał, że jedynie niespłacenie przez członka spółdzielni zadłużenia z tytułu - w rozumieniu art. 4 ust. 1 u.s.m. - opłat pobieranych w celu pokrycia kosztów związanych z eksploatacją i utrzymania nieruchomości w części przypadającej na jego lokal oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni uzasadnia odmowę zawarcia przewidzianej w art. 17[14] ust. 1 umowy przeniesienia własności lokalu (podobnie SN w wyroku z dnia 15 listopada 2012 r., V CSK 530/11).

Zaskarżona uchwała skutkuje zaś uzależnieniem przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności od uiszczenia przez osobę ubiegającą się o takie przekształcenie dodatkowych opłat, nie wymienionych w art. 4 ust. 1 u.s.m. i jako taka została podjęta z naruszeniem prawa (art. 12 ust. 1 u.s.m. i art. 17[14] ust. 1 u.s.m), co czyni ją nieważną z mocy art. 42 § 2 pr.sp.

Sporna opłata z tytułu przekształcenia prawa do gruntu stanowi wydatek o jakim mowa w art. 35 i 36 u.s.m. W orzecznictwie wskazuje się, iż wydatek tego rodzaju może być pokryty np. jako strata - w oparciu o uchwałę walnego zgromadzenia członków spółdzielni (tak SA w Katowniach w wyroku z 23 czerwca 2015 r. V ACa 884/14), ale brak jest podstaw do przyjęcia, iż o nałożeniu na członków spółdzielni takiego obowiązku może decydować zarząd spółdzielni w trybie uchwały podjętej na podstawie art. 42 u.s.m. Tym samym zarzut naruszenia prawa materialnego okazał się uzasadniony.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 5 lipca 2018 r., VI ACa 237/17

Standard: 27764 (pełna treść orzeczenia)

Zgodnie z art. 17[14] u.s.m. osoby, którym przysługują prawa własnościowe, nabywają własność za zapłatą pełnych kosztów budowy lokalu. Bowiem spłata przypadających na dany lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, o której mowa w tym przepisie, dotyczy w tym przypadku wkładu budowlanego (obejmującego pełne koszty budowy lokalu). Oprócz tego, członek obowiązany jest przed przekształceniem uregulować należności wobec spółdzielni z tytułu bieżących opłat związanych z używaniem lokalu (o których mowa w art. 4 ust. 1 u.s.m.).

Dla kwestii prawidłowości obciążenia powodów dodatkowymi kosztami inwestycji istotne jest, że uchwałą Rady Nadzorczej pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej rozliczono już koszty budowy inwestycji. Z art. 17[7] u.sm. wynika niedopuszczalność weryfikacji ostatecznego rozliczenia kosztów budowy. Wprawdzie pozwana spółdzielnia wskazuje, iż nałożenie na członków spółdzielni obowiązku uiszczenia opłat z tytułu przekształcenia prawa do gruntu nie stanowi rozliczenia kosztów budowy, lecz wynika z późniejszych zdarzeń, ale w takiej sytuacji brak jest podstawy prawnej do ujęcia obowiązku poniesienia tych opłat pod rygorem odmowy przekształcenia prawa do lokalu - w uchwale zarządu podjętej na podstawie art. 42 u.s.m.

Jak się wskazuje w orzecznictwie: "Skoro w ustawie z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych określono przesłanki, przy spełnieniu których powstaje uprawnienie do domagania się przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego lub własnościowego prawa do lokalu w prawo własności, to w drodze umowy lub uchwały uprawnienia tego nie można ograniczyć przez nałożenie na członka spółdzielni dodatkowych obowiązków i uzależnienie realizacji uprawnienia przysługującego na mocy ustawy od ich wykonania" (tak SA w Katowicach w wyroku z 23 czerwca 2015 r. V ACa 884/14).

Art. 42 u.s.m. wskazuje co powinna zawierać uchwała zarządu spółdzielni. Jeśli chodzi o zobowiązania, to ust. 3 pkt 5 tego artykułu wskazuje, iż uchwała powinna wskazywać przypadający na każdy lokal stan zadłużenia z tytułu: kredytu wraz ze skapitalizowanymi odsetkami (a), dokonanego na podstawie odrębnych przepisów przejściowego wykupienia ze środków budżetu państwa odsetek wraz z oprocentowaniem tych odsetek (b). Zasadnie zatem powodowie podnoszą, iż zarząd pozwanej Spółdzielni nie miał podstawy prawnej do określenia w zaskarżonej uchwale wysokości zadłużenia członków spółdzielni z innych tytułów, jak i uzależnienia realizacji roszczenia o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu od uiszczenia przez spółdzielców zobowiązań z innych tytułów.

Opłata z tytułu przekształcenia prawa do gruntu stanowi wydatek o jakim mowa w art. 35 i 36 u.s.m. W orzecznictwie wskazuje się, iż wydatek tego rodzaju może być pokryty np. jako strata - w oparciu o uchwałę walnego zgromadzenia członków spółdzielni (tak SA w Katowniach w wyroku z 23 czerwca 2015 r. V ACa 884/14), ale brak jest podstaw do przyjęcia, iż o nałożeniu na członków spółdzielni takiego obowiązku może decydować zarząd spółdzielni w trybie uchwały podjętej na podstawie art. 42 u.s.m.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 12 kwietnia 2018 r., VI ACa 1899/16

Standard: 27772 (pełna treść orzeczenia)