Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu obejmującego cały budynek (art. 17[14] u.s.m.)

Przed zawarciem umowy przeniesienia własności lokalu i w celu jej zawarcia konieczne jest doprowadzenie do powstania prawa, które ma być przedmiotem obrotu. Prawem takim, według art. 17[14] ust. 1 u.s.m., jest odrębna własność lokalu, która może powstać w sposób określony w art. 8 ust. 3 u.w.l. Przedmiotem tego prawa ma być samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu (art. 2 ust. 1 u.w.l.).

W taki sam sposób ustawodawca definiuje pojęcie „lokalu” na gruncie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i wskazuje, że lokalem w rozumieniu tej ustawy jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o których mowa w przepisach ustawy o własności lokali, ale także pracownia twórcy przeznaczona do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.

Odrębną definicję w prawie spółdzielczym ustawodawca stworzył dla pojęcia „domu jednorodzinnego”, którym jest dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 3 u.s.m.). W świetle tej regulacji trzeba zauważyć, że ustawodawca dostrzegł potrzebę rozróżnienia pomiędzy lokalami jako częściami budynków, które mają przymioty samodzielności w znaczeniu opisanym, oraz domami jednorodzinnymi, które stanowią cały budynek lub samodzielną jego część, wydzieloną pionowymi ścianami, niezależnie od liczby i sposobu wykorzystania poszczególnych w nich pomieszczeń.

Do domów jednorodzinnych stanowiących odrębny niż lokale przedmiot praw stosuje się przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczące lokali. Niemniej jednak ustawodawca nie przewidział możliwości powstania po stronie osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do takiego domu roszczenia o ustanowienie jego odrębnej własności, a wyraźnie wskazał, że uprawniony może domagać się przeniesienia własności gruntu wraz z budynkiem lub użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością budynku. Roszczenie to wynika z art. 52 u.s.m.

Zasady ustanawiana prawa odrębnej własności lokali oznaczone w ustawie o własności lokali muszą być respektowane także przez spółdzielnie mieszkaniowe, gdy podejmują czynności zmierzające do zrealizowania roszczeń osób, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali w zasobach spółdzielni.

W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 402/07, wyrażony został pogląd, że jeżeli danej osobie przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu i spełnione zostały inne przesłanki wymienione w art. 17[14] u.s.m., to może ona skutecznie żądać od spółdzielni wykonania obowiązku zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu, gdyż art. 17 u.s.m. nie zawiera żadnych wyłączeń przedmiotowych. Pogląd ten akceptuje Sąd Najwyższy w obecnym składzie, z tym jednak zastrzeżeniem, że jeżeli właściwości lokalu i budynku, do którego uprawnionym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo wykluczają możliwość ustanowienia odrębnej własności tego lokalu, jako jedynego w budynku, to trzeba przyjąć, iż uprawnionym przysługuje roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości gruntowej wraz z własnością budynku. Wyraźnie stanowi o tym art. 52 u.s.m.; osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do domu jednorodzinnego są uprawnione do domagania się przeniesienia własności gruntu i budynku, nie zaś ustanowienia odrębnej własności lokalu w takim domu. Takie samo roszczenie trzeba skonstruować na rzecz uprawnionych do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego, jeśli przedmiotem tego prawa ma być cały budynek, w którym znajduje się tylko jeden lokal użytkowy, nie można bowiem uznać, że istniejąca w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych luka w zakresie regulacji roszczeń prowadzących do przewłaszczenia lokali użytkowych obejmujących cały budynek nie może być wypełniona.

Z art. 40 u.s.m. wynika, że docelowo spółdzielnia ma pozostać właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych. Mieniem spółdzielni mają pozostać w szczególności nieruchomości służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej, zabudowane budynkami i innymi urządzeniami, nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli, z zastrzeżeniem art. 49 k.c. oraz nieruchomości niezabudowane. Grunt wydzielony z majątku spółdzielni i zabudowany budynkiem użytkowym, w stosunku do którego powstało spółdzielcze własnościowe prawo, nie wchodzi w zakres zasobu majątkowego, mającego pozostać w gestii spółdzielni.

Uchwała SN z dnia 19 listopada 2010 r., III CZP 85/10 

Standard: 28003 (pełna treść orzeczenia)