Zwiększenie udziału właściciela lokalu użytkowego w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 3 u.w.l.)

Sąd Apelacyjny nie podziela stanowiska jakoby przepis art. 12 u.w.l. pozwalał na podwyższanie opłat ponoszonych przez właścicieli lokali użytkowych, przy jednoczesnym obniżeniu opłat ponoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych. Bezsprzecznie do takiego wniosku nie prowadzi wykładnia wskazanego przepisu. Oznacza to, że na mocy wskazanego przepisu możliwym jest zróżnicowanie opłat we wspólnocie, obejmującej wyłącznie lokale użytkowe - jednak z zachowaniem warunków wynikających z przepisu art. 12 ust. 3 u.w.l.

Nie może budzić wątpliwości, iż wskutek wykładni językowej przepisu art. 12 ust. 3 u.w.l. otrzymujemy normę, zgodnie z którą właściciele lokali posiadają uprawnienie wyłącznie do zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych (i to w sytuacji, gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali). Omawiany przepis nie zawiera bowiem zwrotów wskazujących, iż możliwym byłoby zmniejszenia tegoż obciążenia.

Zgodnie z definicją zawartą w Słowniku Języka Polskiego PWN poprzez słowo "zwiększać" należy rozumieć «uczynić coś większym pod względem rozmiaru, liczby, natężenia itp.». Zatem "zmniejszenie" jest antagonizmem sformułowania zawartego w omawianej regulacji i z tego względu wykładnia językowa przepisu art. 12 ust. 3 u.w.l. czyni stanowisko pozwanej oczywiście bezzasadnym.

W ocenie Sądu Apelacyjnego przepis art. 12 ust. 3 u.w.l. jest jedynym przypadkiem, w którym możliwe jest wprowadzenie wyjątku od reguły wyrażonej w ust. 2, a więc zasady równości obciążeń. Wskazuje na to konstrukcja przepisu. Gdyby ustawodawca dopuszczał innego rodzaju modyfikacje wielkości obciążeń, w szczególności ich zmniejszenie, w ogóle przepisu art. 12 ust. 3 u.w.l. nie ustanowiłby, a co jeszcze bardziej prawdopodobne wskazałby na możliwość odstępstw od zasady określonej w art. 12 ust. 2 u.w.l. Skoro jednak przewidziano możliwość stworzenia reguły odmiennej, to w myśl zasad racjonalnej techniki legislacyjnej, która zakłada, że nie kreuje się przepisów zbędnych, musi to oznaczać, że odstępstwa innego rodzaju są niedopuszczalne (podobnie Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 18 sierpnia 2011 r., I ACa 232/11).

Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jednak wyłącznie wtedy gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Nawet jeśli przyjąć, że zaskarżona uchwała w sposób pośredni prowadzi do zwiększenia obciążeń poszczególnych lokali to podkreślenia wymaga, iż podjęcie uchwały nie może wynikać wyłącznie z tego, że w danej nieruchomości znajdują się lokale użytkowe.

Podzielić należy stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie, wyrażone w uzasadnieniu wyroku z dnia 10 stycznia 2019 r. (I ACa 1351/17), że podwyższenie opłat należnych od właścicieli lokali użytkowych musi wynikać ze sposobu korzystania z tych lokali, wpływającego na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnych, a ponadto nie można obciążyć wszystkich właścicieli lokali użytkowych w takim samym stopniu, gdy tylko niektóre z lokali są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej musi mieć związek z takim sposobem użytkowania (korzystania) ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a ponadto musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów. Wspólnota musi więc wykazać, że lokale użytkowe generują wyższe koszty i to na wspólnocie mieszkaniowej spoczywa ciężar dowodu spełnienia wskazanych powyżej przesłanek.

Nie budzi jednocześnie wątpliwości, że zasadą jest to, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów. Wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę ustalającą wyższe koszty z tytułu utrzymania nieruchomości dla właścicieli lokali użytkowych, ale muszą istnieć określone, a nie hipotetyczne, uciążliwości, a przez to zwiększona kosztochłonność takiego lokalu mające wpływ na utrzymanie wspólnej nieruchomości. Samo pojęcie uciążliwości, bez wyjaśnienia na czym ona polega, nie może stanowić podstawy uzasadniającej podjęcie uchwały w trybie art. 12 ust. 3 u.w.l. podwyższającej koszty utrzymania nieruchomości.

Korzystanie z lokali użytkowych może przekładać się na większe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, jednak ustalenie takich zwiększonych kosztów nie może być dowolne. Zawsze trzeba uwzględniać konkretne okoliczności i konkretny sposób korzystania z lokalu, a także konkretne oddziaływanie takiego korzystania na nieruchomość wspólną.

Przepis art. 12 ust. 3 u.w.l. umożliwia stosowne zwiększenie udziału właściciela lokalu użytkowego w kosztach związanych z utrzymaniem przedmiotu współwłasności, jednak tylko o tyle o ile koszty utrzymania tej właśnie kategorii lokali są wyraźnie większe, a uciążliwość dotyczy wszystkich członków wspólnoty. Innymi słowy, zwiększenie obciążeń (zaliczek) z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli lokali użytkowych musi być zatem uzasadnione większymi kosztami ponoszonymi na nieruchomość wspólną w związku z funkcjonowaniem ich lokali użytkowych i musi pozostawać w proporcji do tych większych kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Jak zauważył Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 6 kwietnia 2011 r. (I ACa 23/11), art. 12 ust. 3 u.w.l. kreuje swego rodzaju domniemanie, że korzystanie z lokalu użytkowego nie uzasadnia zwiększenia obciążenia finansowego ponad poziom ustalony na podstawie art. 12 ust. 2 u.w.l. Dopiero zatem w sytuacji, gdy sposób korzystania z lokalu użytkowego faktycznie wpływa na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, możliwe jest sięgnięcie do powyższej regulacji.

Sąd Apelacyjny aprobuje również pogląd wyrażony przez Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 19 października 2011 r. (I ACa 568/11), zgodnie z którym prawidłowa wykładnia art. 12 ust. 2 i 3 u.w.l. prowadzi do wniosku, że zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej może mieć miejsce tylko wtedy, gdy sposób używania tych lokali powoduje faktyczne zwiększenie kosztów utrzymania tej nieruchomości. Unormowanie zawarte w wymienionych przepisach nie zezwala natomiast na zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeżeli sposób korzystania z nich nie wpływa na zwiększenie kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości.

Wpływ czynników wzrostu na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej nie zawsze jest ściśle policzalny, dlatego w pewnym zakresie wspólnota mieszkaniowa dysponuje swobodą w określeniu stopnia wzrostu obciążeń właścicieli lokali użytkowych w oparciu o historie remontowe i eksploatacyjne lub przewidywane, ale dostatecznie wiarygodne dane o przewidywanych kosztach eksploatacji i remontów. Zachowane jednak musi być powiązanie (adekwatny związek) między wielkością i intensywnością takich czynników związanych z korzystaniem z tych lokali oraz ich wpływem na nieruchomość wspólną oraz korzystaniem z lokali przez członków wspólnoty (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 12 sierpnia 2015 r., I ACa 2019/14).

Jak trafnie wskazał Roman Dziczek (Komentarz do art. 12 ustawy o własności lokali (w:) R. Dziczek (red.) Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych) "czynnikiem wzrostu może być wzmożony ruch klientów lub dostawców udających się do takich lokali, połączony z intensywnym zużywaniem określonych elementów wspólnej infrastruktury, w tym podjazdów, korytarzy, szlabanów, drzwi wejściowych, wind, schodów oraz garaży lub miejsc postojowych w wielostanowiskowym lokalu garażowym lub miejsc parkingowych".

Wyrok SA w Szczecinie z dnia 10 kwietnia 2019 r., I ACa 628/18

Standard: 24165 (pełna treść orzeczenia)

Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Nie oznacza to jednak, że właściciele mogą podjąć uchwałę takiej treści tylko dlatego, że w danej nieruchomości znajdują się lokale użytkowe.

Podwyższenie opłat należnych od właścicieli lokali użytkowych musi wynikać ze sposobu korzystania z tych lokali, wpływającego na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnych, a ponadto nie można obciążyć wszystkich właścicieli lokali użytkowych w takim samym stopniu, gdy tylko niektóre z lokali są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej musi mieć związek z takim sposobem użytkowania (korzystania) ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a ponadto musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów. Wspólnota musi więc wykazać, że lokale użytkowe generują wyższe koszty i to na wspólnocie mieszkaniowej spoczywa ciężar dowodu spełnienia wskazanych powyżej przesłanek.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego omawiana uchwała nie zawiera uzasadnienia, w którym wspólnota wyjaśniałaby zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych tj., jakie koszty generują konkretne lokale użytkowe. W konsekwencji sądy obu instancji nie były w stanie ustalić konkretnych przesłanek, jakie miały wpływ na podjęcie tej uchwały.

Zgodzić trzeba się ze stwierdzeniem, że lokale usługowe mogą generować wyższe koszty. Zróżnicowanie stawek musi być jednak każdorazowo odpowiednio uzasadnione konkretnymi okolicznościami, wykazującymi określoną zwiększoną kosztochłonność danego lokalu lub rodzaju lokali usługowych, w stosunku do lokali mieszkalnych. Nie chodzi przy tym o "aptekarskie" wyliczenie zwiększonych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej spowodowane korzystaniem z danego lokalu użytkowego, co zresztą mogłoby okazać się niemożliwe lub bardzo utrudnione, ale o przybliżone proporcjonalne wyliczenie tych kosztów w porównaniu do zwiększonych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Wspólnota nie wykazała zaś w ogóle, że za lokale użytkowe ponosi wyższe koszty.

Zasadą jest natomiast to, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów. Wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę ustalającą wyższe koszty z tytułu utrzymania nieruchomości dla właścicieli lokali użytkowych, ale muszą istnieć określone, a nie hipotetyczne, uciążliwości, a przez to zwiększona kosztochłonność takiego lokalu mające wpływ na utrzymanie wspólnej nieruchomości.

Samo pojęcie uciążliwości, bez wyjaśnienia na czym ona polega, nie może stanowić podstawy uzasadniającej podjęcie uchwały w trybie art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali podwyższającej koszty utrzymania nieruchomości.

Korzystanie z lokali użytkowych może przekładać się na większe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, jednak ustalenie takich zwiększonych kosztów nie może być dowolne. Zawsze trzeba uwzględniać konkretne okoliczności i konkretny sposób korzystania z lokalu, a także konkretne oddziaływanie takiego korzystania na nieruchomość wspólną.

Ponadto uciążliwość nie może dotyczyć tylko pewnej kategorii lokali, tzn. nie może być uciążliwa tylko dla lokali mieszkalnych, ale musi mieć taki charakter w odniesieniu do każdego właściciela i członka wspólnoty, w przeciwnym bowiem razie stawia się, tak jak w uchwale, dobro pewnych kategorii lokali, w tym wypadku mieszkalnych, ponad resztą.

Reasumując, przepis art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali umożliwia stosowne zwiększenie udziału właściciela lokalu użytkowego w kosztach związanych z utrzymaniem przedmiotu współwłasności, jednak tylko o ile koszty utrzymania tej właśnie kategorii lokali są wyraźnie większe, a uciążliwość dotyczy wszystkich członków wspólnoty. Tym samym czynnikiem umożliwiającym podniesienie obciążenia właścicieli tych lokali w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej ponad poziom wynikający z zasad określonych w ust. 2 art. 12 u.o.w.l. jest istnienie konkretnych uciążliwości w zakresie mającym wpływ na utrzymanie wspólnej nieruchomości.

Zwiększenie obciążeń (zaliczek) z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli lokali użytkowych musi być zatem uzasadnione większymi kosztami ponoszonymi na nieruchomość wspólną w związku z funkcjonowaniem ich lokali użytkowych i musi pozostawać w proporcji do tych większych kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Jak zauważył Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 6 kwietnia 2011 r. (sygn. akt I ACa 23/11, LEX nr 1089037), art. 12 ust. 3 u.o.w.l. kreuje swego rodzaju domniemanie, że korzystanie z lokalu użytkowego nie uzasadnia zwiększenia obciążenia finansowego ponad poziom ustalony na podstawie art. 12 ust. 2 u.o.w.l. Dopiero zatem w sytuacji, gdy sposób korzystania z lokalu użytkowego faktycznie wpływa na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, możliwe jest sięgnięcie do powyższej regulacji. Sąd Apelacyjny aprobuje również pogląd wyrażony przez Sąd Apelacyjny w K. w wyroku z dnia 19 października 2011 r. (sygn. akt I ACa 568/11, OSA 2012, z. 7, s. 89-96), zgodnie z którym prawidłowa wykładnia art. 12 ust. 2 i 3 u.o.w.l. prowadzi do wniosku, że zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej może mieć miejsce tylko wtedy, gdy sposób używania tych lokali powoduje faktyczne zwiększenie kosztów utrzymania tej nieruchomości. Unormowanie zawarte w wymienionych przepisach nie zezwala natomiast na zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeżeli sposób korzystania z nich nie wpływa na zwiększenie kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości. W szczególności wymienione przepisy nie stanowią podstawy do nałożenia na właścicieli lokali użytkowych obowiązku ponoszenia wyższych obciążeń (wyższych opłat) z tej przyczyny, że przemawiają za tym swoiste ujemne doznania psychiczne członków wspólnoty mieszkaniowej jak np. "zmniejszenie poczucia bezpieczeństwa".

W ocenie Sądu Apelacyjnego uchwała o zwiększeniu obciążenia nie może mieć także charakteru normy blankietowej, tak jak w niniejszej sprawie, czyli dotyczyć sytuacji na przyszłość, ale musi dotyczyć konkretnego rodzaju lokali i jak już wskazano konkretnego rodzaju uciążliwości, przenoszących się na zwiększone koszty, co odczuwać będzie nie tylko określona kategoria właścicieli lokali, ale wszyscy.

Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej musi zatem mieć związek z takim sposobem używania ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Ponadto zwiększenie obciążeń musi także być proporcjonalne do tych wyższych kosztów. Nie można zatem zwiększyć obciążeń właścicieli lokali użytkowych w sposób dowolny, bez żadnego związku z wpływem używania ich lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (por. rozważania E. B.-K., Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, LEX 2012).

Podzielić też należy pogląd wyrażony przez Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyżej powołanym wyroku, według którego to na wspólnocie mieszkaniowej, zgodnie z art. 6 k.c., ciąży obowiązek wykazania, że zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 12 ust. 3 u.o.w.l., uzasadniające zróżnicowanie wysokości zaliczek według kategorii lokali. W niniejszej sprawie wspólnota nie wykazała, że lokale uciążliwe generują dodatkowe koszty i nie wskazano też w jakiej proporcji możliwe jest obciążenie ich tymi dodatkowymi kosztami.

Z powyższych względów Sąd Apelacyjny doszedł do przekonania, że uchwała nr (...) w całości narusza słuszne interesy powoda, będącego właścicielem lokali użytkowych w tej nieruchomości, z uwagi na jej sprzeczność z art. 12 ust. 3 u.o.w.l., co słusznie podniesiono w apelacji.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 10 stycznia 2019 r., I ACa 1351/17

Standard: 24171 (pełna treść orzeczenia)

Art. 12 ust. 3 u.w.l. przewidujący możliwość zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych, nie pozbawia pozostałych członków wspólnoty możliwości ochrony swoich praw wynikających z art. 12 ust. 1 u.w.l. i art. 13 ust. 1 u.w.l. Innymi słowy przepis ten nie stawia właściciela lokalu użytkowego w uprzywilejowanej pozycji w zakresie realizacji swojego interesu, a jedynie przewiduje możliwość zwiększenia jego obciążeń wynikających z obowiązku utrzymania nieruchomości wspólnej.

Wyrok SA w Krakowie z dnia 25 maja 2018 r., I ACa 1461/17

Standard: 24234 (pełna treść orzeczenia)