Pełnomocnictwo do ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawarte w uchwale właścicieli
Forma pełnomocnictwa (art. 99 k.c.) Głosowanie nad uchwałami we wspólnocie mieszkaniowej
Pełnomocnictwo do dokonania czynności prawnej polegającej na ustanowieniu odrębnej własności lokalu, zawarte w uchwale właścicieli, jest zupełnie innym pełnomocnictwem niż pełnomocnictwo do głosowania nad uchwałą. Właściciel lokalu udziela pełnomocnictwa do głosowania nad uchwałą, a dopiero sama uchwała zawiera pełnomocnictwo do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Brak wobec tego tak ścisłego związku pomiędzy oświadczeniem woli (aktem głosowania) a ważnością uchwały, jak w przypadku klasycznej czynności prawnej. Z tego względu nie można uznać, że pełnomocnictwo do udziału w zgromadzeniu i głosowaniu nad uchwałą musi być udzielone w takiej formie, jaka jest wymagana dla podjęcia samej uchwały.
Przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 716, dalej u.w.l.) wymagają między innymi formy notarialnej dla uchwały właścicieli lokali udzielającej zarządowi zgody na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy i udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do dokonania tej czynności. Jak wynika z art. 7 ust. 2 u.w.l. umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu wymaga formy notarialnej. Skoro zaś uchwała ma zawierać nie tylko zgodę na ustanowienie odrębnej własności lokalu, ale także pełnomocnictwo dla zarządu dla dokonania takiej czynności, to do tej uchwały ma wprost zastosowanie art. 99 § 1 k.c.
Pełnomocnictwo do dokonania czynności prawnej polegającej na ustanowieniu odrębnej własności lokalu, zawarte w uchwale właścicieli, jest zupełnie innym pełnomocnictwem niż pełnomocnictwo do głosowania nad uchwałą. Właściciel lokalu udziela pełnomocnictwa do głosowania nad uchwała, a dopiero sama uchwała zawiera pełnomocnictwo do ustanowienia odrębnej własności lokalu, na co trafnie zwrócił uwagę Sąd Apelacyjny.
Żaden przepis nie wymaga, aby pełnomocnictwo do głosowania na zebraniu właścicieli wymagało formy notarialnej. Co więcej zgodnie z art. 23 u.w.l. uchwały właścicieli tworzących wspólnotę mogą być podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Gdyby przyjąć, jak zakłada to skarżąca, że pełnomocnictwo do udziału w walnym zgromadzeniu wymaga formy notarialnej, to zbieranie głosów przez zarząd wymagałoby udziału w tym procederze notariusza. Byłoby to zupełne zaprzeczenie celu, dla którego ustanowiony został tryb głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, który ma ułatwiać zebranie wymaganej ilości głosów. Sam system podejmowania uchwał przez właścicieli lokali także wskazuje, że nie ma wymogu zachowania formy notarialnej dla pełnomocnictwa do głosowania nad uchwałą.
Wobec tego, uznać należy, że ani z kodeksu cywilnego, ani z ustawy o własności lokali, nie wynika obowiązek zachowania formy notarialnej dla pełnomocnictwo do głosowania nad uchwałą zgromadzenia właścicieli lokali, dla której przewidziana jest forma notarialna.
Wyrok SN z dnia 21 marca 2018 r., I CSK 396/17
Standard: 23010 (pełna treść orzeczenia)