Przeprowadzenie drogi koniecznej przez grunt, który był przedmiotem czynności prawnej (art. 145 § 2 k.c.)

W wypadku, gdy potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem czynności prawnej (art. 145 § 2 zd. drugie k.c.). W każdym z powyższych przypadków przeprowadzenie drogi powinno uwzględniać interes społeczny (art. 145 § 3 k.c.). Zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie nie ma sporu, że art. 145 § 2 zd. 2 k.c. stanowi odstępstwo od zasady wyrażonej w zdaniu pierwszym tego przepisu i pozwala na przeprowadzenie drogi koniecznej przez grunty, dla których stanowi ona większe obciążenie niż dla gruntów sąsiednich, ale które były przedmiotem dokonanej czynności podziału i przeniesienia własności części dzielonej nieruchomości w drodze czynności prawnej.

Artykuł 145 § 2 zd. 2 k.c. odnosi się do ważnych czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności części nieruchomości podlegającej podziałowi. Są to wszystkie czynności cywilnoprawne - zarówno sprzedaż, jak i np. czynności pod tytułem darmym, zamiana, rozporządzenie prawem własności w wykonaniu obowiązku z art. 231 § 1 k.c. Ponieważ przepis ten wprowadza wyjątek od zasady, więc wykładnia pojęcia „czynności prawnej” powinna być dokonywana w sposób ścisły. Nie może być ono zatem rozszerzone na orzeczenia sądowe, których skutkiem jest podział nieruchomości albo na decyzję administracyjną, której skutkiem jest nabycie prawa własności części dzielonej nieruchomości. W decyzji administracyjnej o zwrocie nieruchomości z uwagi na fakt, że stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, nie ma prawnych możliwości ustanowienia drogi koniecznej i strony powinny, respektując zastrzeżenie zawarte w decyzji o podziale co do obowiązku ustanowienia drogi koniecznej, dokonać tego w formie czynności prawnej. W przeciwieństwie do nabycia własności w drodze czynności prawnej niewykonanie tego obowiązku nie powoduje natomiast nieważności decyzji o zwrocie nieruchomości. W braku porozumienia stron ustanowienie drogi koniecznej może nastąpić w postępowaniu sądowym na podstawie art. 145 k.c. Zarówno w wypadku przeniesienia prawa własności w drodze czynności prawnej, jak i w drodze decyzji administracyjnej zachodzi tożsamość zdarzeń prawnych w postaci podziału nieruchomości i przeniesienia prawa własności wydzielonej działki niemającej dostępu do drogi publicznej, prowadzących do konieczności ustanowienia drogi koniecznej, a różnica polega jedynie na tym, że źródłem nabycia tego prawa nie jest czynność prawna a decyzja administracyjna. Uznać więc trzeba, że istnieje luka w prawie, którą należy uzupełnić przez zastosowanie w drodze analogii artykułu 145 § 2 zd. 2 k.c. Za takim stanowiskiem przemawia również ratio legis tego przepisu respektujące zasadę sprawiedliwości i mające na celu obciążenie skutkami podziału powodującego dla jednej z wydzielonych nieruchomości utratę dostępu do drogi publicznej, nieruchomości z tego podziału powstałych oraz ochronę nieruchomości sąsiednich poprzez ograniczenie możliwości ich obciążania, skoro ich właściciele nie mieli wpływu na sposób podziału.

W konsekwencji uznać należy, że w razie nabycia na podstawie decyzji administracyjnej prawa własności nieruchomości powstałej w wyniku podziału, w postępowaniu o ustanowienie drogi koniecznej ma zastosowanie per analogiam art. 145 § 2 zd. 2 k.c. Sąd jest więc zobowiązany do rozważenia w pierwszej kolejności, czy możliwe jest przeprowadzenie drogi koniecznej przez nieruchomość dzieloną. Zasadą jest przeprowadzenie drogi przez tę nieruchomość, nawet wówczas, gdy powodować to będzie dla niej większy uszczerbek, niż dla nieruchomości sąsiedniej oraz uwzględnienie potrzeb gruntu nie posiadającego dostępu do drogi publicznej. Nakaz ten nie jest bezwzględny, bo inny przebieg drogi może być wyznaczony w razie braku możliwości wytyczenia drogi przez grunty dzielone – bądź fizycznie, bądź wskutek absolutnej nieracjonalności takiego przebiegu, gdy uszczerbek nieruchomości dzielonej będzie nieproporcjonalnie większy niż dla nieruchomości sąsiedniej. Sąd rozważając właściwy przebieg drogi powinien również rozważyć i uwzględnić interes społeczno - gospodarczy.

Postanowienie SN z dnia 16 stycznia 2015 r., III CSK 147/14

Standard: 37163 (pełna treść orzeczenia)

Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub umowy, sąd ma obowiązek zarządzić, jeżeli jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem czynności prawnej (art. 145 § 2 k.c.). Z tego względu istotne jest, w jaki sposób dotychczas realizowany był dostęp do drogi publicznej i z jakich przyczyn nieruchomość została go pozbawiona, jakie jest stanowisko większości właścicieli gruntów, przez które droga ma przebiegać, jakich czynności lub nakładów wymaga urządzenie drogi, jaki rodzaj i obszar gruntów ma ona zająć i czy korzystanie z niej zaspokoi potrzeby nieruchomości władnącej oraz nie obciąży nadmiernie nieruchomości służebnych (por. postanowienie SN z dnia 14 listopada 1997 r., II CKN 456/97).

Uchwała SN z dnia 5 listopada 2014 r., III CZP 74/14

Standard: 55071 (pełna treść orzeczenia)